Welgesheim

Marktüberblick

Welgesheim ist eine 2,03 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit 588 Einwohnern. Der Ort liegt in Rheinhessen an der Bundesautobahn 61 und verfügt über einen eigenen Bahnhof an der Strecke Worms–Bingen Stadt. Die Immobilienpreise liegen im unteren bis mittleren Bereich des Landkreises, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt, aber knapp über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz.

Die Angebotsmiete beträgt 8,82 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 9,2 % über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro, aber 13,5 % unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.275 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Landesdurchschnitt (2.030 Euro) um 12,1 %, bleibt jedoch 20,3 % unter dem Kreiswert von 2.854 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,5 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt (21,16) und rund 7,3 % unter dem Kreiswert von 23,2.

Preisentwicklung und Rendite

Zwischen 2019 und 2025 ist die Angebotsmiete von 6,94 auf 8,75 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 3,94 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer: Von 1.521 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.578 Euro im Jahr 2025 (der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 2.275 Euro etwas niedriger), was einem CAGR von 7,82 % entspricht. Der Kaufpreis ist damit mehr als doppelt so schnell gestiegen wie die Miete.

Diese Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung drückt die Bruttomietrendite auf 4,65 %. Sie liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber über dem Kreisdurchschnitt von 4,46 %. Der Kaufpreisfaktor von 21,5 bestätigt diese Einordnung: Er entspricht dem 1,02-Fachen des Landesdurchschnitts und rund 0,93-Fachen des Kreiswerts.

Die Zeitreihen für Miete, Kaufpreis, Bevölkerung und Arbeitslosenquote sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,2 km liegt Welgesheim bei der Angebotsmiete (8,82 Euro) im Mittelfeld: Zotzenheim (8,28 Euro) und Biebelsheim (8,58 Euro) liegen darunter, Horrweiler (8,98 Euro), Sprendlingen (9,13 Euro), Gensingen (10,78 Euro) und Sankt Johann (9,97 Euro) darüber.

Beim Kaufpreis ist Welgesheim mit 2.275 Euro pro Quadratmeter der günstigste Ort im direkten Vergleich. Zotzenheim führt mit 3.299 Euro, gefolgt von Gensingen (3.055 Euro) und Horrweiler (2.986 Euro). Nur Pfaffen-Schwabenheim (3,4 km Entfernung) liegt mit 2.103 Euro noch günstiger. Die niedrigen Kaufpreise in Welgesheim erklären die im Vergleich zu Zotzenheim (3,01 %) und Horrweiler (3,61 %) deutlich höhere Bruttomietrendite von 4,65 %. Sankt Johann weist mit 5,32 % die höchste Rendite auf, was auf den niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete zurückzuführen ist.

Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild: Zotzenheim und Gensingen weisen überdurchschnittlich hohe Kaufpreise auf, während Welgesheim und Pfaffen-Schwabenheim als preisgünstige Alternativen im Umfeld erscheinen.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Mainz-Bingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist er in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie Wohlstand und Soziale Lage (Rang 21). Der Demografie-Index liegt mit Rang 287 deutlich schwächer, was strukturelle Herausforderungen in der Alterszusammensetzung anzeigt. Der Dynamik-Index mit Rang 208 liegt im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerung von Welgesheim ist von 570 Einwohnern im Jahr 2015 auf 588 im Jahr 2024 um 3,16 % gewachsen. Das Wachstum verlief kontinuierlich, wenn auch modest: Von 2015 bis 2022 stieg die Einwohnerzahl von 570 auf 591, seither stabilisiert sie sich bei 588.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,45 % im Jahr 2015 auf 3,87 % im Jahr 2023 an. Trotz des Anstiegs liegt sie mit 14 arbeitslosen Personen weiterhin auf einem niedrigen absoluten Niveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Verkehrsanbindung über die A61 (Anschlussstelle Bad Kreuznach ca. 3 km entfernt) und den Bahnhof Welgesheim-Zotzenheim mit stündlichen Regionalbahnverbindungen stellt die Anbindung an die überörtliche Infrastruktur sicher.