Holzbach

Marktüberblick

Holzbach (PLZ 55469) liegt im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz, unmittelbar nördlich von Simmern/Hunsrück und als Nachbarort von Tiefenbach (Hunsrück) am Südrand des Soonwaldes. Die Siedlung umfasst 5,03 km² und hat 558 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 111 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2020 um 3,7 % gewachsen (von 538 auf 558), was auf eine stabile bis leicht wachsende Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 % (12 Arbeitslose), was unter dem rheinland-pfälzischen und bundesweiten Durchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete von 6,29 €/m² ist die niedrigste aller gemessenen Nachbarorte — nur Schönborn (4,1 km entfernt) liegt mit 6,00 €/m² noch darunter. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.000 €/m² im oberen Mittelfeld der Nachbarn und knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,77 %, der niedrigsten aller umliegenden Gemeinden. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,5, was bedeutet, dass das 26,5-fache der Jahresgrossmiete als Kaufpreis zu zahlen ist — deutlich mehr als im Kreisdurchschnitt (21,4) oder im Landesdurchschnitt (21,2).

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete entwickelte sich von 6,50 €/m² (2022) auf 7,30 €/m² (2026), was einer jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 2,94 % entspricht. Der geschätzte Kaufpreis stieg von 1.800 €/m² (2022) auf 2.000 €/m² (2025) und blieb 2026 stabil, bei einer CAGR von 2,67 %.

Ein auffälliger Befund ist, dass der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,29 €/m² niedriger liegt als der geschätzte Zeitreihenwert von 2022 (6,50 €/m²). Dies lässt darauf schließen, dass sich das aktuelle Mietangebot im Ort nach unten bewegt hat oder die Schätzung der Zeitreihe den tatsächlichen Angebotsstand nicht mehr präzise abbildet. Die Kaufpreisentwicklung verlief dagegen konsistenter: Der aktuelle Wert von 2.000 €/m² entspricht exakt dem geschätzten Wert für 2025.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 2,81 % (2018) und 4,13 % (2019) und lag 2023 bei 3,34 %. Die Bevölkerungsentwicklung war durchgängig positiv: Von 538 Einwohnern (2020) auf 558 (2024).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Rhein-Hunsrück-Kreis (Durchschnittsmiete 7,66 €/m², Durchschnittskaufpreis 1.905 €/m², Durchschnittsrendite 5,07 %, Durchschnitts-KPF 21,4) fällt auf, dass Holzbach bei der Miete deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegt (6,29 vs. 7,66 €/m²), beim Kaufpreis jedoch leicht darüber (2.000 vs. 1.905 €/m²). Die Rendite von 3,77 % liegt damit fast 1,3 Prozentpunkte unter dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich (Rheinland-Pfalz: Miete 8,08 €/m², Kaufpreis 2.030 €/m², Rendite 5,25 %, KPF 21,2) liegt Holzbach bei der Miete rund 22 % unter dem Landesdurchschnitt, beim Kaufpreis knapp darunter und bei der Rendite deutlich.

Unter den acht gemessenen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,1 km hat Holzbach die niedrigste Angebotsmiete (6,29 €/m²) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,77 %). Der Kaufpreis von 2.000 €/m² liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn: Er übertrifft Sargenroth (1.700 €/m²), Belgweiler (1.700 €/m²), Mutterschied (1.800 €/m²) und Schönborn (1.850 €/m²), liegt aber unter Riesweiler (2.708 €/m²), Tiefenbach (2.062 €/m²), Ohlweiler (2.303 €/m²) und Simmern/Hunsrück (2.369 €/m²).

Der Perzentilrang von 17,1 % im Bundesland bedeutet, dass Holzbach bei der Bruttomietrendite unter den rheinland-pfälzischen Orten im unteren Drittel liegt. Die niedrige Rendite ist primär auf den Kaufpreis zurückzuführen, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete unter dem Mittel.

Standortfaktoren

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte im Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärkste Säule ist der Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 40 — der Kreis gehört damit zu den wohlhabenden Regionen Deutschlands. Schwächer positioniert ist er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 216), Demografie (Rang 212) und Arbeitsmarkt (Rang 196). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 109 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur — starker Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Innovations- und Arbeitsmarktdynamik — entspricht dem Muster ländlicher Räume im Hunsrück: Die lokale Wirtschaft ist eher traditionell geprägt, während Zuwanderung und neue Arbeitsplätze begrenzt sind. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus Studierendenschaft ausschließt. Die Bevölkerungsentwicklung (+3,7 % seit 2020) steht im Gegensatz zum bundesweiten Trend vieler ländlicher Gemeinden, die schrumpfen.

Die Kombination aus niedrigem Mietangebot, hohem Kaufpreis und schwacher Rendite deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Holzbach eher von Eigennutzern als von Investoren geprägt ist. Die niedrige Miete könnte auf ein Angebot überwiegend kleinerer oder älterer Wohnungen hindeuten, während der Kaufpreis durch die attraktive Lage am Soonwald und die Nähe zu Simmern gestützt wird.