Niederkumbd

Ort und Marktübersicht

Niederkumbd ist eine kleine Gemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit 324 Einwohnern auf einer Fläche von 2,27 km². Der Ort liegt im zentralen Hunsrück, unweit der Kreisstadt Simmern/Hunsrück (3,3 km), die als Mittelzentrum der Region fungiert. Die Gemeinde gehörte bis 1969 zum Landkreis Simmern, der im Rahmen der rheinland-pfälzischen Kommunalreform mit weiteren Landkreisen zum heutigen Rhein-Hunsrück-Kreis fusionierte.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine Besonderheit auf: Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisspanne der letzten Jahre sind als geschätzt gekennzeichnet. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und -kaufpreis.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 8,06 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.096 € je m². Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 21,67 und eine Bruttomietrendite von 4,61 %.

Der Kaufpreisfaktor von 21,67 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 21,43 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 4,61 % liegt damit unter dem Kreiswert von 5,07 %, dem Landeswert von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Niederkumbd rangiert im Bundesland mit einem Perzentilrang von 44,9 bei der Rendite knapp unter dem Landesmedian.

Die Kombination aus einem über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen Markt mit relativ hohen Anschaffungskosten im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Preis- und Mietentwicklung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für die Jahre 2021 bis 2025 einen deutlichen Anstieg sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 6,20 € (2021) auf 7,40 € (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,5 % entspricht. Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.550 € (2021) auf 1.900 € (2025), was einem CAGR von rund 5,2 % entspricht.

Beide Reihen sind als geschätzt ausgewiesen, was auf eine eingeschränkte Datenbasis hinweisen kann. Auffällig ist, dass die aktuellen Marktdaten (8,06 €/m² Miete, 2.096 €/m² Kaufpreis) deutlich über den Zeitreihenwerten für 2025 (7,40 €/m² bzw. 1.900 €/m²) liegen. Die aktuellen Werte liegen etwa 9 % (Miete) bzw. 10 % (Kaufpreis) höher als die geschätzten Jahreswerte. Diese Diskrepanz ist nicht weiter erläutert und könnte auf eine Aktualisierung der Datenbasis oder auf andere methodische Unterschiede zurückzuführen sein.

Das Kaufpreiswachstum übertrifft das Mietwachstum, was den Kaufpreisfaktor weiter nach oben treibt und die Rendite unter Druck setzt. Dieser Trend ist konsistent mit der aktuellen Situation, in der der Kaufpreisfaktor über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,06 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 €/m², aber knapp unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m² und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 2.096 €/m² liegt über dem Kreiswert von 1.905 €/m² und dem Landeswert von 2.030 €/m², aber unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Im Umkreis zeigen sich große Unterschiede zu den Nachbarorten. Klosterkumbd (1,5 km) weist mit 8,60 €/m² eine höhere Miete und mit 2.200 €/m² einen höheren Kaufpreis aus. Pleizenhausen (2,4 km) liegt mit 8,20 €/m² Miete und 2.150 €/m² Kaufpreis nah an Niederkumbd. Neuerkirch (3,1 km) ist mit 7,80 €/m² Miete und 2.050 €/m² Kaufpreis ähnlich positioniert.

Auffällig sind die Ausreißer Külz (3,1 km) mit einer Angebotsmiete von 11,12 €/m² und einer Rendite von 6,01 % sowie Altweidelbach (3,1 km) mit einem Kaufpreis von nur 1.533 €/m² und einer Rendite von 6,11 %. Bergenhausen (2,9 km) weist mit 4,00 €/m² eine ungewöhnlich niedrige Miete bei hohem Kaufpreis aus, was auf eine eingeschränkte Datenqualität oder eine atypische Objektzusammensetzung hindeuten könnte.

Simmern/Hunsrück als nächstgrößeres Zentrum (3,3 km, 8.227 Einwohner) liegt mit 9,67 €/m² Miete und 2.369 €/m² Kaufpreis deutlich über Niederkumbd, was den Unterschied zwischen dem kleinen Dorf und dem städtischen Zentrum zeigt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Niederkumbds wuchs von 297 Einwohnern (2020) auf 330 (2022), was einer Zunahme von rund 11 % entspricht, bevor sie 2023 und 2024 bei 324 Einwohnern stabilisierte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 143 Einwohner je km², was für den ländlichen Raum des Hunsrücks über dem Durchschnitt liegt.

Die Arbeitslosenquote betrug 2023 2,53 % mit fünf arbeitslosen Personen. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die geringe Wirtschaftsstruktur der Region wider, in der viele Einwohner wahrscheinlich in den nächstgelegenen Mittelzentren wie Simmern oder in benachbarten Landkreisen arbeiten.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Hunsrück-Kreis Platz 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Platz 40 bei Wohlstand und sozialer Lage, was auf eine stabile Wirtschaftslage hindeutet. Schwächer ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Platz 216) sowie bei Demografie (Platz 212). Der Dynamik-Index mit Platz 109 fällt positiver aus.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.