Herschbach

Marktüberblick

Herschbach ist eine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 3.070 Einwohnern auf 15,74 km². Der Ort liegt in der Dierdorfer Senke auf halber Strecke zwischen Köln und Frankfurt am Main, etwa sechs Kilometer südlich von Selters (Westerwald) als Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde. Historisch war Herschbach durch den Quarzitabbau geprägt, der ab 1884 nach Eröffnung der Eisenbahnlinie Siershahn–Altenkirchen begann und bis in die 1950er Jahre die Hauptverdienstquelle darstellte. Nach Einstellung des Abbaus folgten Ansiedlungen weiterer Industrie, darunter ein Komponentenwerk der Deutz AG.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt mit 8,66 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,85 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.028 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und über dem Kreisdurchschnitt von 1.727 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,13 % liegt unter dem Kreiswert von 5,93 % und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Der Kaufpreisfaktor von 19,51 liegt über dem Kreiswert von 18,47, aber unter dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Herschbach extreme Schwankungen, die auf den kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,02 Euro (2019) und 10,50 Euro (2026) — eine Spanne von fast 75 %. Der Kaufpreis stieg von 1.227 Euro (2019) auf 3.059 Euro (2026), was einem CAGR von 13,94 % entspricht. Diese Entwicklung ist jedoch nicht linear: Zwischen 2022 (2.230 Euro) und 2023 (2.058 Euro) fiel der Preis, bevor er wieder stieg. Die Mietentwicklung verlief ebenfalls nicht einheitlich: Nach einem Tief von 6,02 Euro im Jahr 2019 stieg sie bis 2023 auf 8,87 Euro, fiel dann wieder auf 7,98 Euro (2025) und stieg 2026 auf 10,50 Euro. Die hohen CAGR-Werte sind auf die kurze Zeitreihe mit wenigen Datenpunkten zurückzuführen und nicht als nachhaltige jährliche Steigerungsraten zu interpretieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Herschbach wuchs von 2.806 Einwohnern (2015) auf 3.069 (2024), was einer Zunahme von 9,4 % entspricht. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde im Westerwald und steht im Gegensatz zum allgemeinen Trend vieler Gemeinden dieser Region. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 195 Einwohnern je km². Die Arbeitslosenquote beträgt 5,1 %, was leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Westerwaldkreis auf Rang 326 von rund 400 Kreisen im Arbeitsmarkt ein, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 140 und im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit 127 deutlich besser ist. Der Demografie-Rang des Kreises liegt bei 311, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Herschbach bei der Angebotsmiete über allen Nachbarorten: Rückeroth (7,41 Euro), Freirachdorf (7,52 Euro), Goddert (8,46 Euro), Marienrachdorf (7,07 Euro), Schenkelberg (7,52 Euro), Hartenfels (7,61 Euro), Mündersbach (7,21 Euro) und Marienhausen (7,09 Euro). Der Kaufpreis von 2.028 Euro liegt ebenfalls über den meisten Nachbarn, mit Ausnahme von Rückeroth (2.336 Euro) und Marienhausen (2.100 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,13 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn — höher als bei Rückeroth (3,81 %) und Marienhausen (4,05 %), aber niedriger als bei Marienrachdorf (6,78 %) und Schenkelberg (6,14 %). Herschbach profitiert von der Lage in der Dierdorfer Senke zwischen Köln und Frankfurt, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt. Die fehlenden Bodenrichtwerte für den Ort deuten auf eine begrenzte Datengrundlage im Gutachterausschuss hin.