Bubach

Marktüberblick

Bubach ist eine 7,1 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis, die zur Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen gehört. Mit 236 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern je km² – ein Wert, der die ländliche Struktur des Hunsrücks widerspiegelt. Der Ort liegt auf einem Riedel zwischen dem Grundbach und dem Maisborner Bach.

Der lokale Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 6,32 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.650 Euro je Quadratmeter deutlich unter den Durchschnitten des Rhein-Hunsrück-Kreises (7,66 Euro bzw. 1.905 Euro) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro bzw. 2.030 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,76 – damit liegt er knapp über dem Kreis- (21,43) und Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,6 % liegt unter dem Kreis- (5,07 %) und Landesmittel (5,25 %) und rangiert im unteren Mittelfeld der rheinland-pfälzischen Orte (Perzentilrang 44,7 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Bubach ist als geschätzt gekennzeichnet – die vorliegenden Werte beruhen auf Modellierungen, nicht auf amtlichen Erhebungen.

Nach diesen Schätzungen stieg die Angebotsmiete von 6,20 Euro je m² (2021) auf 7,40 Euro je m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,5 % entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.300 Euro je m² (2021) auf 1.650 Euro je m² (2025), was einem jährlichen Anstieg von etwa 6,1 % entspricht. Der Kaufpreis wächst damit deutlich schneller als die Miete – ein Muster, das den Kaufpreisfaktor von 21,76 erklärt und die Rendite unter den Nachbarortswerte drückt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 244 Einwohnern (2020) auf 236 (2024), ein Minus von 3,3 %. Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2,31 % (2019) und 4,17 % (2018) und lag 2023 bei 3,09 %.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Bubach bei den Angebotsmieten zu den günstigsten Orten im Umkreis gehört: Mit 6,32 Euro je m² liegt der Ort knapp unter Riegenroth (6,36 Euro, 2,3 km entfernt) und deutlich unter Maisborn (7,80 Euro, 2,2 km), Horn (9,58 Euro) oder Lingerhahn (8,22 Euro). Beim Kaufpreis liegt Bubach mit 1.650 Euro je m² im Mittelfeld der Nachbarn – günstiger als Maisborn (2.050 Euro), Horn (2.194 Euro) und Budenbach (2.100 Euro), aber teurer als Braunshorn (1.237 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,6 % gehört zu den niedrigsten unter den Nachbarorten – nur Maisborn liegt mit 4,57 % noch darunter. Das liegt daran, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als bei den Nachbarn: Während die Miete nur leicht unter dem Nachbarmittel liegt, ist der Kaufpreis relativ zur Miete überproportional hoch. Braunshorn etwa weist mit 6,51 % die höchste Rendite auf – bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.237 Euro je m² bei vergleichsweise moderater Miete von 6,71 Euro.

Auf Ebene des Rhein-Hunsrück-Kreises liegt Bubach bei Miete, Kaufpreis und Rendite jeweils unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 21,76 liegt jedoch knapp über dem Kreiswert von 21,43, was die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau bestätigt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, dem Bubach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Mit Platz 40 im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis sehr gut ab – ein Hinweis auf relativ stabile lokale Verhältnisse und geringe soziale Spannungen. Im Gegensatz dazu rangiert der Kreis bei Wettbewerb und Innovation auf Platz 216, bei Demografie auf Platz 212 und beim Arbeitsmarkt auf Platz 196. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 109 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur – stabile soziale Verhältnisse bei schwacher Innovationsdynamik – entspricht dem typischen Profil ländlicher Mittelgebirgskreise. Die Bevölkerungsentwicklung Bubachs (Minus 3,3 % seit 2020) spiegelt den demografischen Druck wider, der im Kreis-Index mit Platz 212 deutlich wird.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- und Grundstückswerte liegen für Bubach nicht vor.

Die Arbeitslosenquote von 3,09 % (2023) liegt unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt und deutet auf einen stabilen, wenn auch kleinen lokalen Arbeitsmarkt hin. Fünf arbeitslose Personen sind registriert.