Winningen

Marktüberblick: Premiumstandort an der Untermosel

Winningen ist ein Weinbauort an der Untermosel mit einem Immobilienmarkt, der sich deutlich vom regionalen und überregionalen Durchschnitt abhebt. Die Angebotsmiete liegt bei 10,59 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.493 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über allen Vergleichswerten — Kreis Mayen-Koblenz, Bundesland Rheinland-Pfalz und Deutschland. Die Bruttomietrendite beträgt 3,64 Prozent und ist damit die niedrigste aller Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 27,49 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,49-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Winningen belegt im Bundesland den 13. Perzentilrang bei der Rendite, was bedeutet, dass nur etwa 13 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen — also noch höhere Preise im Verhältnis zur Miete.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietsteigerungen führt zu einer geringen Bruttomietrendite. Das Kaufpreisniveau liegt bei fast dem 1,7-fachen des Kreisdurchschnitts, während die Miete nur etwa 1,3-fach darüber liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass der Markt primär durch Kaufpreise getrieben wird, nicht durch Mietnachfrage.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in einem kleinen Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.024 Euro pro Quadratmeter (2018) und 5.069 Euro (2026). Dazwischen gab es keine kontinuierliche Entwicklung, sondern starke Ausschläge: 2020 lag der Preis bei 3.178 Euro, 2021 fiel er auf 1.942 Euro, 2022 stieg er auf 2.220 Euro, 2023 fiel er erneut auf 2.023 Euro, bevor er 2024 mit 4.234 Euro einen neuen Höhepunkt erreichte, 2025 wieder auf 2.932 Euro sank und 2026 bei 5.069 Euro liegt.

Die Angebotsmiete entwickelte sich vergleichsweise stabiler, mit einem Tiefpunkt von 6,65 Euro (2019) und einem aktuellen Wert von 10,73 Euro (2026). Der CAGR von 4,44 % für die Miete und 22,13 % für den Kaufpreis über die gesamte Reihe hinweg sind durch die extreme Volatilität nur bedingt aussagekräftig — sie werden von wenigen extremen Werten in den Anfangs- und Endjahren der Reihe geprägt.

Die Volatilität ist typisch für kleine Märkte, in denen einzelne große Objekte oder wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Bei einer Gemeinde mit rund 2.450 Einwohnern und einer Fläche von 6,65 km² ist die Anzahl der handelbaren Immobilien begrenzt.

Regionale Einordnung: Lokaler Ausreißer im Moseltal

Im regionalen Vergleich hebt sich Winningen deutlich ab. Die Angebotsmiete von 10,59 Euro liegt 31 % über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro und 19 % über dem Bundeslanddurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.493 Euro übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.136 Euro um 64 % und den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro um 72 %. Der Kaufpreisfaktor von 27,49 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 22,26 und dem Landeswert von 21,16.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km hat Winningen sowohl die höchsten Mieten als auch die höchsten Kaufpreise. Die nächstgelegenen Orte wie Dieblich (3,4 km) und Wolken (3,9 km) liegen mit 8,50 bzw. 8,58 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Winninger Niveau. Selbst Waldesch (4,5 km) mit 10,13 Euro liegt in der Miete unter Winningen, obwohl der Kaufpreis dort mit 2.187 Euro deutlich niedriger ist — was zu einer deutlich höheren Rendite von 5,56 % führt.

Winningen ist damit kein Teil eines allgemeinen regionalen Preisanstiegs, sondern ein lokaler Ausreißer. Die Nachbargemeinden folgen einem eigenen, deutlich niedrigeren Preisniveau.

Standortfaktoren: Weinbau, Tourismus und begrenzte Dynamik

Die hohen Immobilienpreise in Winningen stehen im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Struktur des Ortes. Winningen ist ein traditioneller Weinbauort an der Untermosel. Im Ort sind 44 Weinbaubetriebe tätig, die bestockte Rebfläche beträgt 89 Hektar. Die Weinlagen Uhlen und Hamm gehören zu den renommiertesten Lagen der Mosel. Das Weingut Heymann-Löwenstein und das Weingut Knebel sind auf der vom Handelsblatt erstellten Liste der 100 besten Weingüter Deutschlands zu finden. 2005 erhielt ein Winninger Uhlen Laubach Riesling aus dem Weingut Heymann-Löwenstein in Paris den Preis für den besten ausländischen Wein.

Winningen ist bekannt für das Winninger Moselfest, das älteste und längste (zehntägige) Weinfest an der Mosel, und für die jährliche Veranstaltung "Winningen im Lichterglanz". Der Tourismus und der Weinbau prägen das Ortsbild und die Nachfrage nach Immobilien — sowohl für Wohnzwecke als auch für touristische Nutzung.

Die Bevölkerung ist mit rund 2.450 Einwohnern auf 6,65 km² relativ dicht besiedelt (368 Einwohner/km²). Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil (-0,04 %). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,86 % und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mayen-Koblenz, zu dem Winningen gehört, mit dem Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang liegt bei 245, der Stärke-Rang bei 188. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einordnung der Region.