Boden
Boden (PLZ 56412) liegt im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 688 Einwohner auf 2,3 km², das entspricht 299 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,62 € pro m², der Kaufpreis bei 2.190 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,27 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,0 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Boden über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 8,94 € auf 9,00 € pro m², im Mittel 0,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -10,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 26,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Westerwaldkreis Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 343, Stärkerang 186). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Moschheim, Bannberscheid und Ruppach-Goldhausen an.
Immobilienpreise in Boden im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Boden (Westerwald)
Boden ist eine kleine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit 688 Einwohnern auf 2,3 km². Der Ort verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 26,5 %, während die Arbeitslosenquote bei 2 % liegt. Der Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,62 €/m² und einen Kaufpreis von 2190 €/m² auf. Die Bruttomietrendite von 5,27 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,93 %), aber leicht über dem Landesmittel (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 18,97 liegt unter dem Landesmittel. Die Kaufpreise sind seit 2022 um rund 54 % gefallen.
Lage und Struktur
Boden ist eine 2,3 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis, Verbandsgemeinde Montabaur, mit 688 Einwohnern (2024). Der Ort liegt nördlich der A 3, fünf Kilometer von Montabaur entfernt, und ist über die B 255 sowie die Regionalbuslinie 116 angebunden. Die nächsten Bahnhöfe sind Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main und Goldhausen an der Unterwesterwaldbahn.
Die Gemeinde wurde 1212 erstmals urkundlich als „Bodime“ erwähnt. Eine prägende wirtschaftliche Rolle spielt der Tonabbau, dessen Folgen im Ortsbild sichtbar sind. Zwei Themenwege führen entlang aktueller und ehemaliger Tonabbaustätten.
Immobilienmarkt und Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Boden zeigt ein deutliches Spannungsfeld zwischen Miet- und Kaufpreisdynamik. Die Angebotsmiete liegt bei 9,62 €/m² und damit über dem Kreisdurchschnitt (7,85 €/m²) sowie dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis beträgt 2190 €/m², was knapp über dem Kreiswert (1727 €/m²) und dem Landesmittel (2030 €/m²) liegt.
Die Bruttomietrendite von 5,27 % liegt unter dem Kreiswert von 5,93 %, aber leicht über dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Im Bundesland befindet sich Boden damit auf dem 63. Perzentil – ein Drittel der Orte weist eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 18,97 liegt unter dem Landesmittel von 21,16, was bedeutet, dass der Markt in Boden im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im Landesdurchschnitt.
Die historische Entwicklung zeigt eine starke Korrektur: Während die Mieten zwischen 2020 und 2025 von 8,94 auf 11,17 €/m² stiegen (und 2026 wieder auf 9 €/m² fielen), brachen die Kaufpreise von 2950 €/m² (2022) auf 1359 €/m² (2025) ein – ein Rückgang von rund 54 %. Dieser massive Preisverfall bei gleichzeitig gestiegenen Mieten hat die Bruttomietrendite strukturell erhöht.
Demografie und Standortfaktoren
Boden verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 26,5 % – von 544 auf 688 Einwohner. Dieser Anstieg ist ungewöhnlich hoch für eine ländliche Gemeinde im Westerwald und spiegelt sich auch in der Bevölkerungsdichte von 299 Einwohnern je km² wider, die deutlich über dem ländlichen Durchschnitt liegt.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2 %, was unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Von den 688 Einwohnern sind 8 arbeitslos.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Westerwaldkreis insgesamt auf Platz 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand & soziale Lage (Platz 127) sowie im Index Wettbewerb & Innovation (Platz 140). Schwächer ist der Kreis im Dynamik-Index (Platz 343) und im Demografie-Index (Platz 311), was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete in Boden mit 9,62 €/m² über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 3,5 km. Die nächsten Orte – Moschheim (1,3 km, 8,72 €/m²), Bannberscheid (1,4 km, 8,83 €/m²) und Ruppach-Goldhausen (2,0 km, 8,22 €/m²) – weisen durchweg niedrigere Mietwerte auf.
Beim Kaufpreis liegt Boden mit 2190 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn. Ötzingen (3,5 km) weist mit 3341 €/m² den höchsten Wert auf, während Oberahr (3,4 km) mit 1583 €/m² deutlich günstiger liegt. Die Bruttomietrendite von 5,27 % liegt damit im regionalen Mittelfeld – nur Oberahr (6,08 %) und Moschheim (5,8 %) übertreffen sie.
Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten, moderaten Kaufpreisen und einer Trendite von über 5 % macht Boden im regionalen Vergleich zu einem der attraktiveren Mietmärkte, während der Kaufmarkt durch die jüngste Preiskorrektur an Attraktivität gewonnen hat.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Boden entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Boden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 8,94 €/m² |
| 2021 | 7,00 €/m² |
| 2022 | 6,00 €/m² |
| 2023 | 8,97 €/m² |
| 2024 | 10,52 €/m² |
| 2025 | 11,17 €/m² |
| 2026 | 9,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Boden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.632 €/m² |
| 2022 | 2.950 €/m² |
| 2025 | 1.359 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Boden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 2,44 % |
| 2025 | 9,86 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Boden
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 544 Einwohner |
| 2016 | 553 Einwohner |
| 2017 | 555 Einwohner |
| 2018 | 568 Einwohner |
| 2019 | 584 Einwohner |
| 2020 | 597 Einwohner |
| 2021 | 609 Einwohner |
| 2022 | 658 Einwohner |
| 2023 | 688 Einwohner |
| 2024 | 688 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Boden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,97 % |
| 2016 | 2,42 % |
| 2017 | 2,22 % |
| 2018 | 1,66 % |
| 2019 | 2,44 % |
| 2020 | 3,02 % |
| 2021 | 1,60 % |
| 2022 | 1,75 % |
| 2023 | 2,00 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 222 Rang |
| Dynamik | 343 Rang |
| Stärke | 186 Rang |
| Demografie | 311 Rang |
| Arbeitsmarkt | 326 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 140 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 127 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Boden liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Boden im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Boden ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Boden ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Boden
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Leuterod | 9,79 €/m² |
| Boden | 9,62 €/m² |
| Bannberscheid | 8,83 €/m² |
| Moschheim | 8,72 €/m² |
| Niederahr | 8,41 €/m² |
| Ötzingen | 8,27 €/m² |
| Ruppach-Goldhausen | 8,22 €/m² |
| Oberahr | 8,02 €/m² |
| Heiligenroth | 7,98 €/m² |
| Staudt | 7,71 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Boden ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Boden
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberahr | 6,08 % |
| Moschheim | 5,80 % |
| Boden | 5,27 % |
| Ruppach-Goldhausen | 4,76 % |
| Niederahr | 4,76 % |
| Heiligenroth | 4,66 % |
| Bannberscheid | 4,58 % |
| Staudt | 4,11 % |
| Leuterod | 3,56 % |
| Ötzingen | 2,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Moschheim | 1,3 km | 56424 | 8,72 € | 1.804 € | 5,80 % |
| Bannberscheid | 1,4 km | 56424 | 8,83 € | 2.311 € | 4,58 % |
| Ruppach-Goldhausen | 2,0 km | 56412 | 8,22 € | 2.071 € | 4,76 % |
| Niederahr | 2,1 km | 56414 | 8,41 € | 2.122 € | 4,76 % |
| Staudt | 2,3 km | 56424 | 7,71 € | 2.253 € | 4,11 % |
| Heiligenroth | 2,6 km | 56412 | 7,98 € | 2.058 € | 4,66 % |
| Oberahr | 3,4 km | 56414 | 8,02 € | 1.583 € | 6,08 % |
| Ötzingen | 3,5 km | 56244 | 8,27 € | 3.341 € | 2,97 % |
| Leuterod | 3,6 km | 56244 | 9,79 € | 3.300 € | 3,56 % |
Wo liegt Boden?
Lage
Boden auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Boden
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,62 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.190 € |
| Bruttomietrendite | 5,27 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,0 |
| Einwohner | 688 |
| Einwohner je km² | 299 |
| Fläche (km²) | 2,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #222 |
| Prognos Dynamikrang | #343 |
| Prognos Stärkerang | #186 |
| Koordinaten | 50,4729, 7,8568 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Boden
Was kostet eine Wohnung in Boden?
Aktuell werden in Boden Wohnungen mit einer Angebotsmiete von 9,62 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.190 Euro pro Quadratmeter inseriert. Die Miete liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Westerwaldkreises (7,85 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Boden mit 2.190 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.727 Euro und leicht über dem Landeswert von 2.030 Euro. Bei allen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Boden entwickelt?
Die Mietpreise in Boden zeigten zwischen 2020 und 2026 starke Schwankungen: Nach einem Tief von 6 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stiegen sie bis 2025 auf 11,17 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 9 Euro fielen. Der langfristige jährliche Anstieg liegt bei nur 0,11 Prozent. Bei den Kaufpreisen ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen: Von 2.632 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 über 2.950 Euro im Jahr 2022 sank der Preis bis 2025 auf 1.359 Euro, was einem jährlichen Rückgang von rund 10,43 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Boden?
Die Bruttomietrendite in Boden beträgt 5,27 Prozent und liegt damit leicht über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (5,25 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 62,65 im Bundesland gehört Boden zu den Orten mit überdurchschnittlicher Rendite – rund 63 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz haben eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,97 und liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 18,47, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die aktuellen Werte sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Boden?
Die Einwohnerzahl von Boden ist zwischen 2015 und 2024 von 544 auf 688 gestiegen, was einem Anstieg von rund 26,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit 299 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2024 bei 2 Prozent, was einem Wert von 8 arbeitslosen Personen entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt also ein deutliches Wachstum in den vergangenen Jahren.
Wie verhält sich Boden zu seinen Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Boden eine der höchsten Angebotsmieten auf (9,62 Euro pro Quadratmeter). Moschheim (1,3 km entfernt) liegt mit 8,72 Euro etwas niedriger, während Bannberscheid (1,4 km) mit 8,83 Euro ähnlich liegt. Bei den Kaufpreisen liegt Boden mit 2.190 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Ötzingen (3,5 km) weist mit 3.341 Euro den höchsten Kaufpreis auf, während Oberahr (3,4 km) mit 1.583 Euro deutlich günstiger ist.
Woher stammen die Daten zu Boden?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Boden sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Boden führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Westerwaldkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bellingen | 56459 | 8,46 € | 728 € | 13,95 % |
| Hardt | 56472 | 6,88 € | 603 € | 13,69 % |
| Unnau | 57648 | 7,86 € | 710 € | 13,29 % |
| Freilingen | 56244 | 8,24 € | 857 € | 11,54 % |
| Liebenscheid | 56479 | 7,52 € | 789 € | 11,43 % |
| Caan | 56237 | 7,11 € | 773 € | 11,04 % |
| Wahlrod | 57614 | 8,42 € | 932 € | 10,85 % |
| Stockum-Püschen | 56459 | 5,98 € | 693 € | 10,36 % |