Bannberscheid

Marktüberblick

Bannberscheid liegt im südlichen Westerwaldkreis, Verbandsgemeinde Wirges, auf 262 m Höhe. Die 1,87 km² große Gemeinde hat 683 Einwohner. Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich im regionalen Vergleich deutlich über dem Mittel: Die Angebotsmiete beträgt 8,83 € je m² und liegt damit 12,5 % über dem Kreisdurchschnitt von 7,85 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.311 €/m² übertrifft den Kreiswert von 1.727 €/m² um 33,8 %. Im Landesvergleich liegt die Miete mit 8,83 €/m² über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 €/m², der Kaufpreis mit 2.311 €/m² ebenfalls darüber (2.030 €/m²). Gegenüber dem Bundesdurchschnitt liegt die Miete mit 8,83 €/m² leicht unter dem Wert von 8,92 €/m², der Kaufpreis mit 2.311 €/m² ebenfalls knapp darunter (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,58 % ist der schwächste Wert im regionalen Vergleich: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,93 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,82 übertrifft den Kreiswert (18,47) und den Landeswert (21,16). Zusammengefasst beschreibt diese Kombination einen Markt, in dem die Kaufpreise stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten – die Rendite wird also primär durch die hohen Kaufpreise gedrückt, nicht durch niedrige Mieten.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis zeigen extreme Schwankungen, die auf eine volatile Marktdynamik in einer kleinen Gemeinde hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,18 €/m² (2023) und 9,52 €/m² (2025) – eine Bandbreite von über 80 %. Der Kaufpreis stieg von 969 €/m² (2019) auf 3.075 €/m² (2026) – mehr als das Dreifache in sieben Jahren. Der berechnete CAGR von 17,93 % für den Kaufpreis und 4,92 % für die Miete spiegeln diese Entwicklung wider.

Die Datenpunkte liegen unregelmäßig verteilt vor: Bei der Miete liegen Werte für 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 und 2026 vor, bei den Kaufpreisen nur für 2019, 2021, 2022, 2023 und 2026. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet. Die extremen Schwankungen – insbesondere der Sprung von 969 auf 3.075 €/m² beim Kaufpreis – deuten auf eine geringe Anzahl transaktierter Objekte hin, was in einer Gemeinde mit nur 683 Einwohnern zu erwarten ist. Einzelne Transaktionen können die Durchschnittswerte stark verzerren.

Regionale Einordnung

Im unmittelbaren Umkreis von Bannberscheid zeigt sich ein heterogenes Bild. Der nur 0,8 km entfernte Nachbarort Moschheim weist mit 8,72 €/m² eine fast identische Miete auf, aber einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.804 €/m² und eine höhere Rendite von 5,8 %. Das bedeutet: Bei vergleichbarer Miete ist der Kaufpreis in Bannberscheid um 28 % höher als in Moschheim, was die niedrigere Rendite erklärt.

Wirges, die nächstgelegene Stadt (2,9 km), bietet mit 6,0 % die höchste Rendite im Umkreis bei einer Miete von 9,56 €/m² und einem Kaufpreis von 1.913 €/m². Leuterod (2,8 km) zeigt mit 3.300 €/m² den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte und mit 3,56 % die zweittiefste Rendite. Ötzingen (3,1 km) liegt mit 3.341 €/m² sogar noch darüber.

Bannberscheid liegt mit seinem Kaufpreis von 2.311 €/m² damit in der oberen Preisklasse des Umlands, aber nicht an der Spitze. Die Miete von 8,83 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die Rendite von 4,58 % ist die drittniedrigste im Umkreis – nur Leuterod (3,56 %) und Ötzingen (2,97 %) liegen darunter. Der Perzentilrang von 44,07 % im Bundesland zeigt, dass Bannberscheid bei der Bruttomietrendite im unteren Mittelfeld aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Bannberscheid verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 4,4 % (von 654 auf 683 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 365 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,86 % (acht arbeitslose Personen). Dieser Wert ist deutlich unter dem typischen deutschen Durchschnitt und spiegelt die geringe Größe der Gemeinde wider – bei einer solchen Einwohnerzahl kann eine einzelne arbeitslose Person die Quote bereits merklich beeinflussen.

Das Wachstum der letzten Jahre ist vor allem auf den Zeitraum 2020 bis 2022 zurückzuführen, als die Bevölkerung von 653 auf 680 Einwohner stieg. Seit 2023 stabilisiert sie sich bei 683. Die niedrige Arbeitslosigkeit und das leichte Bevölkerungswachstum deuten auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin, die sich in den gestiegenen Kaufpreisen widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Westerwaldkreis, dem Bannberscheid angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Positionierung ist unterschiedlich: Im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage erreicht der Kreis Rang 127, im Index Wettbewerb und Innovation Rang 140 – beide Werte liegen im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Dynamik (Rang 343) und im Index Arbeitsmarkt (Rang 326). Der Gesamtindex liegt damit im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur – starker Wohlstand, aber schwache Dynamik – entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise im Westerwald: Die bestehende wirtschaftliche Basis ist stabil, aber Wachstumsimpulse bleiben aus. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Die verkehrliche Anbindung ist für die Lage im Westerwald gut: Die B 255 verläuft östlich des Ortes, der Autobahnanschluss Montabaur an der A 3 liegt etwa drei Kilometer entfernt. Der Bahnhof Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main ermöglicht ICE-Verbindungen nach Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Mainz. Diese Infrastruktur macht Bannberscheid als Wohnstandort für Pendler in die Rhein-Main-Region und nach Köln attraktiv, was sich in den gestiegenen Kaufpreisen niederschlagen könnte.