Heiligenroth

Der Ort

Heiligenroth ist eine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit knapp 6 km² Fläche und rund 1.434 Einwohnern. Der Ort liegt etwa drei Kilometer nordöstlich von Montabaur, direkt an der Anschlussstelle Montabaur der Autobahn 3. Über die Verbandsgemeinde Montabaur ist Heiligenroth in die regionale Infrastruktur eingebunden. Ein Industriegebiet nördlich der A 3 bietet Gewerbe- und Einkaufsflächen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Aktueller Markt

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Angebotsmiete von 7,98 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.058 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,48.

Im Vergleich zum Westerwaldkreis, in dem die Angebotsmiete bei 7,85 Euro und der Kaufpreis bei 1.727 Euro liegt, weist Heiligenroth sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis höhere Werte auf. Die Rendite von 4,66 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,93 Prozent. Gegenüber Rheinland-Pfalz (Miete 8,08 Euro, Kaufpreis 2.030 Euro, Rendite 5,25 Prozent) bewegt sich Heiligenroth in einer ähnlichen Größenordnung, die Rendite ist jedoch ebenfalls niedriger.

Der Kaufpreisfaktor von 21,48 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 21,16 und deutlich über dem Kreiswert von 18,47. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 21,48-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt – ein Indikator dafür, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind. Im regionalen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Montabaur als nächstgrößere Stadt weist mit 4,26 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, während Großholbach mit 7,52 Prozent und Girod mit 6,82 Prozent deutlich höhere Renditen bieten. Heiligenroth liegt damit in der regionalen Spannbreite mittig.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,30 Euro im Jahr 2019 auf einen Höchstwert von 9,52 Euro im Jahr 2021, fiel dann leicht auf 9,04 Euro im Jahr 2024 und brach anschließend auf 7,00 Euro (2025) und 3,69 Euro (2026) zurück. Die Kaufpreise entwickelten sich in die entgegengesetzte Richtung: Von 1.171 Euro im Jahr 2019 stiegen sie auf 1.657 Euro (2024) und erreichten 2025 mit 3.087 Euro einen extremen Höchstwert.

Diese Gegenläufigkeit – fallende Mieten bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen – führt zu einer sich verschlechternden Rendite. Die CAGR der Miete liegt bei -7,36 Prozent, die der Kaufpreise bei +17,53 Prozent. Die aktuellen Angebotswerte von 7,98 Euro Miete und 2.058 Euro Kaufpreis liegen zwischen den Extremen der Zeitreihe und deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabil bis leicht positiv: Von 1.397 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 1.434 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 2,6 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,05 Prozent (2015) auf 2,35 Prozent (2023) an, bleibt aber mit unter 2,4 Prozent auf einem niedrigen Niveau.

Standortfaktoren

Der Westerwaldkreis, dem Heiligenroth angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 222 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 343, während der Kreis bei Wettbewerb und Innovation mit Rang 140 und bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 127 besser abschneidet. Die Demografie (Rang 311) und der Arbeitsmarkt (Rang 326) liegen im unteren Drittel. Diese Struktur – starke wirtschaftliche Basis bei schwacher Dynamik und demografischem Druck – entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise im Westen Deutschlands.

Heiligenroth profitiert von der Lage an der A 3 und der Nähe zu Montabaur. Das Industriegebiet mit Gewerbe- und Einkaufsangeboten bietet lokale Arbeitsplätze. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Montabaur, die als Mittelzentrum fungiert. Der nächste Bahnhof (Goldhausen) liegt in unmittelbarer Nachbarschaft und erschließt die Gemeinde an die Bahnstrecke Limburg-Staffel–Siershahn.