Moschheim

Marktüberblick: Ländlicher Westerwaldmarkt mit lokaler Arbeitgeberstruktur

Moschheim ist eine 3,44 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 750 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Wirges und liegt nördlich von Montabaur an der Bundesstraße 255, etwa drei Kilometer von der Autobahnanschlussstelle Montabaur (A 3) entfernt. Die Gemeinde blickt auf eine über 650-jährige Geschichte zurück (Ersterwähnung 1362) und weist mit 218 Einwohnern pro Quadratkilometer eine für den ländlichen Westerwald typische, moderate Siedlungsdichte auf.

Der lokale Immobilienmarkt wird strukturell von zwei kommunalen und industriellen Arbeitgebern geprägt: Der Westerwaldkreis-Abfallwirtschaftsbetrieb (WAB) und die Steinzeugfabrik MKM Max Krüger GmbH, die seit 1963 als einzige Krugfabrik des Westerwalds weltweit Produkte vermarktet. Diese lokalen Wirtschaftsfaktoren stabilisieren die Nachfrage nach Wohnraum in einer ansonsten kleinräumigen Gemeinde ohne eigene Hochschule oder überregionalen Verkehrsknoten.

Preisniveau: Günstige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten

Der Angebotskaufpreis in Moschheim liegt bei 1.804 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 €/m²), aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,24 – unter allen drei Vergleichsebenen niedriger als der Mittelwert (Kreis: 18,47, Rheinland-Pfalz: 21,16). Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Moschheim im Verhältnis zu den Mieten günstiger sind als in den größeren Vergleichsräumen.

Die Angebotsmiete von 8,72 €/m² liegt über dem Kreis- (7,85 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), jedoch unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,8 % übertrifft damit den Landes- (5,25 %) und Bundesdurchschnitt (5,10 %), liegt aber knapp unter dem Kreiswert (5,93 %).

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, relativ hohen Mieten und einer entsprechend guten Rendite kennzeichnet einen Markt, der für private Kapitalanleger attraktiv sein kann, während die Kaufpreise für Eigennutzer im regionalen Vergleich erschwinglich bleiben.

Preisentwicklung: Kaufpreise dynamischer als Mieten

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 6,09 €/m² (2018) auf 7,95 €/m² (2020), gefolgt von einer Phase der Volatilität mit Werten zwischen 7,07 und 7,56 €/m² (2021–2024). Der Wert von 11,12 €/m² im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar und fällt im Jahr darauf (2026) wieder auf 7,07 €/m² zurück. Bei kleinen Gemeinden mit geringer Inseratendichte können einzelne hochpreisige Angebote den Durchschnittswert kurzfristig stark beeinflussen.

Die Kaufpreise entwickeln sich dagegen kontinuierlicher und dynamischer: Von 1.590 €/m² (2022) stiegen sie auf 1.647 €/m² (2023), 1.804 €/m² (2024) und 1.850 €/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 5,17 % liegt deutlich über der Mietentwicklung (1,88 %). Dieser Unterschied zeigt, dass der Kaufmarkt in Moschheim stärker im Aufwind ist als der Mietmarkt – ein Muster, das den Kaufpreisfaktor weiter nach unten drücken kann.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung: Günstigster Kaufpreis im Nachbarschaftsfeld

Moschheim weist im direkten Vergleich zu den acht benachbarten Gemeinden das niedrigste Kaufpreisniveau auf (1.804 €/m²). Nur Oberahr (3,3 km entfernt) liegt mit 1.583 €/m² noch darunter. Die Miete von 8,72 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Leuterod (9,79 €/m²) und Boden (9,62 €/m²), aber über Staudt (7,71 €/m²).

Besonders auffällig ist die Spannbreite der Kaufpreise in der Nachbarschaft: Während Moschheim und Oberahr unter 1.900 €/m² liegen, erreichen Leuterod (3.300 €/m²) und Ötzingen (3.341 €/m²) nahezu das Doppelte. Die beiden teuersten Nachbarorte liegen zudem näher an der Autobahn und dem Fernbahnanschluss Montabaur.

Die Rendite von 5,8 % liegt im Nachbarschaftsfeld im oberen Mittelfeld. Sie liegt über der von Boden (5,27 %), Ruppach-Goldhausen (4,76 %), Niederahr (4,76 %) und Bannberscheid (4,58 %), wird aber von Oberahr (6,08 %) übertroffen. Leuterod (3,56 %) und Ötzingen (2,97 %) weisen aufgrund ihrer hohen Kaufpreise deutlich niedrigere Renditen auf.

Im Perzentilrang liegt Moschheim in Rheinland-Pfalz bei 72,3 % – das bedeutet, dass der Ort bei den betrachteten Immobilienkennzahlen höher bewertet ist als rund 72 % der 2.300 Orte im Bundesland.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung bei strukturellen Schwächen des Kreises

Die Bevölkerung von Moschheim ist seit 2015 relativ stabil bei rund 750 Einwohnern. Mit einem Tiefpunkt von 718 (2019) und einem aktuellen Stand von 751 (2024) zeigt sich eine leichte Erholungstendenz (+0,4 % seit Serienstart). Die Arbeitslosenquote bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau zwischen 1,27 % (2018) und 2,37 % (2020), liegt 2023 bei 2,31 %. Damit ist die Arbeitslosigkeit im Ort deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt.

Auf Kreisebene schneidet der Westerwaldkreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang auf Platz 222 ab. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) gehören zu den stärkeren Bereichen des Kreises. Demografie (Rang 311), Arbeitsmarkt (Rang 326) und Dynamik (Rang 343) liegen dagegen im unteren Drittel – ein Muster, das für viele ländliche Kreise im Westen Deutschlands typisch ist.

Die Infrastruktur von Moschheim ist durch die B 255 und die Nähe zur A 3 (Anschlussstelle Montabaur, ~3 km) gut angebunden. Der Bahnhof Moschheim liegt an der Bahnstrecke Herborn-Montabaur, wird aber nur noch für Güter- und Touristikverkehr genutzt. Der nächste Fernbahnanschluss besteht am Bahnhof Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.