Nentershausen

Marktüberblick: Höchste Preise im Umland bei durchschnittlicher Rendite

Nentershausen ist eine 7,55 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 2.100 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch die höchsten Angebotspreise aller umliegenden Gemeinden aus – sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 4,88 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf ein überproportionales Preisniveau im Kaufmarkt hinweist.

Die Angebotsmiete beträgt aktuell 9,07 Euro je Quadratmeter und liegt damit über dem Westerwaldkreis-Durchschnitt von 7,85 Euro sowie über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.230 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (1.727 Euro) und den Landesdurchschnitt (2.030 Euro) ebenfalls. Der Kaufpreisfaktor von 20,48 liegt knapp unter dem Landesmittel von 21,16, aber deutlich über dem Kreiswert von 18,47.

Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich ergibt sich daraus, dass der Kaufpreis stärker über dem Mittel liegt als die Miete: Der Kaufpreis liegt 29 % über dem Kreisdurchschnitt, die Miete nur 16 %. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist damit ungünstiger als in den meisten Nachbarorten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Markt mit Preiskorrektur

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen überaus volatilen Markt. Die Angebotsmiete stieg von 5,19 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 10,50 Euro im Jahr 2023, bevor sie auf 8,67 Euro (2025) und 9,87 Euro (2026) korrigierte. Der Kaufpreis erreichte mit 3.504 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 seinen Höhepunkt und fiel bis 2024 auf 1.893 Euro – ein Rückgang von fast 46 Prozent. Seitdem erholte er sich wieder auf 2.217 Euro (2025).

Die starke Volatilität ist typisch für einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl, in dem einzelne Inserate das Bild stark verzerren können. Der langfristige Anstieg ist jedoch klar erkennbar: Der CAGR der Miete liegt bei 8,37 Prozent, der des Kaufpreises bei 3,32 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Miete ist also prozentual stärker gestiegen als der Kaufpreis, was die aktuelle Renditeentwicklung teilweise erklärt.

Regionale Einordnung: Teurer als das Umland, im Landesmittelfeld

Im Vergleich zu den sieben umliegenden Gemeinden im Umkreis von bis zu vier Kilometern hebt sich Nentershausen deutlich ab. Mit 9,07 Euro je Quadratmeter liegt die Miete über allen Nachbarorten – Girod kommt mit 8,91 Euro am nächsten. Der Kaufpreis von 2.230 Euro je Quadratmeter übertrifft den nächsthöchsten Nachbarort Nomborn (1.915 Euro) um 16 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt mit 4,88 Prozent jedoch am unteren Ende der Nachbargemeinden. Girod erreicht 6,82 Prozent, Obererbach 6,23 Prozent, Dreikirchen 5,84 Prozent. Nur Heilberscheid liegt mit 4,98 Prozent knapp darüber. Das Muster zeigt: Nentershausen ist im Umland der teure Ort – sowohl beim Kauf als auch bei der Miete, aber die Rendite leidet unter dem überproportional hohen Kaufpreis.

Auf Landesebene liegt Nentershausen im Perzentilrang von 53 Prozent in Rheinland-Pfalz, also im mittleren Drittel der 2.300 verglichenen Orte.

Standortfaktoren: Pendlergemeinde mit guter Infrastruktur

Die Bevölkerung von Nentershausen ist seit 2015 um 5,7 Prozent von 1.995 auf 2.109 Einwohner gewachsen. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 2.020 auf 2.109 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 279 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei rund 4,0 Prozent und damit in einem stabilen Rahmen. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 3,1 und 4,0 Prozent.

Für den Westerwaldkreis als Bezugsgröße des Prognos-Zukunftsatlas 2025 ergeben sich unterschiedliche Bilder: Mit Rang 127 bei Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 140 bei Wettbewerb und Innovation schneidet der Kreis in diesen Bereichen überdurchschnittlich ab. Schwach ausgeprägt sind dagegen die Werte für Demografie (Rang 311 von 400), Arbeitsmarkt (Rang 326) und Dynamik (Rang 343). Diese strukturellen Schwächen im ländlichen Raum stehen im Kontrast zur positiven Bevölkerungsentwicklung in Nentershausen.

Nentershausen ist eine klassische Pendlergemeinde: Ein Großteil der Erwerbstätigen arbeitet in Limburg, Frankfurt, Montabaur oder Koblenz. Die gute Anbindung an die A 3 (Anschlussstelle Diez etwa einen Kilometer entfernt) und die ICE-Bahnhöfe Limburg Süd und Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main (jeweils zwölf Kilometer) machen den Ort für Pendler attraktiv. Diese Infrastruktur korrespondiert mit der Bevölkerungszunahme und den relativen Immobilienpreisen.