Oberelbert

Marktüberblick

Oberelbert ist eine 3,45 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis, die zur Verbandsgemeinde Montabaur gehört. Der Ort liegt auf 310 bis 340 m ü. NN, etwa fünf Kilometer südlich von Montabaur, eingebettet in ausgedehnte Waldgebiete des Naturparks Nassau. Mit 1.176 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 341 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde hat keine Hochschulen und ist als ländlicher Ort strukturiert.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.373 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,90 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,99 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,04. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Kaufpreis ist hoch, die Miete ist moderat, und die Rendite ist entsprechend niedrig. Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet, dass das 25-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – das entspricht einer theoretischen Rendite von vier Prozent, was mit der angegebenen Bruttomietrendite von 3,99 Prozent übereinstimmt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Oberelbert zeigt eine starke Volatilität ohne klaren Trend. Von 2018 bis 2025 schwankte die Angebotsmiete zwischen 4,83 Euro pro Quadratmeter (2018) und 9,09 Euro (2024). Der CAGR von 7,6 Prozent über den Zeitraum ist statistisch hoch, wird aber durch einzelne Ausreißer getrieben: 2021 fiel die Miete auf 5,00 Euro zurück, bevor sie 2024 mit 9,09 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der Wert von 7,14 Euro im Jahr 2025 deutet auf eine Korrektur hin.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Von 2.923 Euro pro Quadratmeter (2019) sank der Preis bis 2023 auf 1.450 Euro – ein Rückgang von rund 50 Prozent in vier Jahren. 2025 erholte er sich auf 2.801 Euro, was nahe an dem Niveau von 2019 liegt. Der CAGR von minus 0,71 Prozent über den gesamten Zeitraum verbirgt diese extreme Schwankung. Die Kaufpreisschwankungen sind größer als die der Miete, was auf einen kleineren Markt mit weniger Transaktionen hindeutet, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Oberelbert mit 7,90 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.373 Euro liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und ist damit relativ hoch für die Miete, die unter dem Landesmittel liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Im Westerwaldkreis beträgt sie 5,93 Prozent, in Rheinland-Pfalz 5,25 Prozent, in Deutschland 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,04 liegt über dem Kreiswert von 18,47 und dem Landeswert von 21,16. Oberelbert steht damit in einem ungewöhnlichen Verhältnis: Der Kaufpreis ist überproportional hoch im Verhältnis zur Miete.

Im unmittelbaren Umkreis zeigt sich ein starkes Gefälle: Der nur zwei Kilometer entfernte Nachbarort Niederelbert weist mit 10,47 Euro pro Quadratmeter eine deutlich höhere Miete und mit 2.977 Euro einen höheren Kaufpreis aus, bei einer Rendite von 4,22 Prozent. Daubach, ebenfalls zwei Kilometer entfernt, liegt mit 5,80 Euro Miete und 1.360 Euro Kaufpreis deutlich unter Oberelbert. Diese Diskrepanzen zeigen, dass der lokale Immobilienmarkt in diesem Raum stark fragmentiert ist und Nachbargemeinden unterschiedliche Marktpreise aufweisen können.

Der Perzentilrang von 23,0 im Bundesland bedeutet, dass Oberelbert bei der Mietrendite unter den 23 Prozent der Orte mit der niedrigsten Rendite in Rheinland-Pfalz liegt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Oberelbert ist seit 2015 um 3,2 Prozent gewachsen (von 1.140 auf 1.176 Einwohner). Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2020 auf 1.158 Einwohner folgte ein Anstieg bis 2022 auf 1.176, seitdem stabilisiert sich die Zahl. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,2 Prozent (2023) und ist damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Im Zeitverlauf fiel sie von 2,53 Prozent (2015) auf einen Tiefststand von 0,93 Prozent (2022), bevor sie 2023 leicht auf 1,2 Prozent anstieg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Westerwaldkreis, dem Oberelbert angehört, auf Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Kreis liegt bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 127 und bei Wettbewerb und Innovation auf Rang 140 – beide Werte liegen über dem Median. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Demografie (Rang 311) und beim Arbeitsmarkt (Rang 326). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 343 am unteren Ende, was auf geringe wirtschaftliche Dynamik hindeutet.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungswachstum und einem Prognos-Profil, das Wohlstand und Innovation über dem Median, aber Dynamik und Demografie unter dem Median ausweist, beschreibt einen Ort, der strukturell stabil ist, aber nicht zu den dynamischen Wachstumsregionen gehört.