Berzhahn

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Berzhahn zeigt ein für den ländlichen Westerwald untypisches Preisgefüge. Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.579 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 €/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,72 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (7,85 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²).

Diese Kombination aus überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und unterdurchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,59 Prozent. Damit liegt Berzhahn auf dem 12. Perzentil im Landesvergleich — von allen 2.300 erfassten Orten in Rheinland-Pfalz liegt Berzhahn damit in den unteren 12,5 %. Der Kaufpreisfaktor von 27,82 ist ebenfalls der höchste unter den vergleichbaren Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 18,47.

Die wirtschaftliche Logik dahinter ist klar: Bei einem Kaufpreisfaktor von 27,82 muss eine Immobilie fast 28 Jahre Bruttomieteinnahmen bringen, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Im Westerwaldkreis beträgt dieser Wert durchschnittlich 18,5 Jahre. Für reine Investoren mit Renditeinteresse ist der Markt in Berzhahn damit kaum attraktiv.

Preisentwicklung: Deutliche Korrektur in den letzten Jahren

Die Zeitreihen zeigen eine spürbare Preiskorrektur. Der Angebotskaufpreis ist von 2.879 €/m² (2022) auf 2.430 €/m² (2025) gefallen — das entspricht einem Rückgang von rund 16 Prozent in drei Jahren. Die Angebotsmiete ist von 8,86 €/m² (2023) auf 7,02 €/m² (2024) gesunken. Der einjährige Rückgang von rund 21 Prozent wirkt statistisch extrem und könnte auf eine geringe Anzahl von Inseraten in den einzelnen Jahren zurückzuführen sein, die einzelne hohe oder niedrige Angebote stark gewichten.

Trotz der jüngsten Rückgänge liegen die aktuellen Kaufpreise immer noch über dem Niveau von 2022 im Kreisvergleich. Die Mieten liegen nun unter dem Vorjahreswert und auch unter dem aktuellen Kreisdurchschnitt. Die Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend zu fallenden Immobilienpreisen nach der Zinswende, ist in Berzhahn aber aufgrund der zuvor extrem hohen Preisbasis besonders ausgeprägt.

Regionale Einordnung: Berzhahn als Preisausreißer

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten fällt auf, dass Berzhahn bei den Kaufpreisen eine Ausnahmeerscheinung darstellt. Mit 2.579 €/m² liegt Berzhahn deutlich über allen sieben benachbarten Orten im Umkreis von bis zu 4,1 km. Der nächstgelegene Nachbarort Willmenrod (1,8 km) liegt bei 2.150 €/m², Dornburg (4,1 km) mit 3.188 €/m² ist der einzige Nachbarort mit höheren Preisen.

Bei den Mieten bewegt sich Berzhahn im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Mit 7,72 €/m² liegt es unter Willmenrod (10,25 €/m²) und Dornburg (9,14 €/m²), aber über Weltersburg (6,64 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,59 % ist die niedrigste aller Nachbarorte — Dornburg liegt mit 3,44 % nur knapp darunter.

Dieses Muster deutet darauf hin, dass der Berzhahner Immobilienmarkt von einer anderen Nachfrage getrieben wird als die umliegenden Gemeinden: Nicht die Mieterträge stehen im Vordergrund, sondern wahrscheinlich die Nutzung als Eigenheim oder Zweitwohnsitz durch Pendler oder Zuzügler, die bereit sind, für die Lage einen Aufpreis zu zahlen.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Bahnanschluss

Berzhahn ist eine kleine Ortsgemeinde mit 3,27 km² Fläche und rund 496 Einwohnern. Die Gemeinde liegt am nördlichen Hang des ausgedehnten Waldgebietes vier Kilometer südöstlich von Westerburg auf 310 m ü. NHN. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner pro Quadratkilometer.

Ein wichtiger Standortvorteil ist die Anbindung an die Westerwald-Sieg-Bahn (RB 90) der Hessischen Landesbahn. Der Bahnhaltepunkt verbindet Berzhahn mit Siegen, Limburg, Hachenburg, Altenkirchen und Wissen. Südlich der Gemeinde verläuft die B 255 von Montabaur nach Herborn, die nächsten Autobahnanschlussstellen an der A 3 liegen in Montabaur und Limburg.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Westerwaldkreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 127). Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Rang 343), Demografie (Rang 311) und Arbeitsmarkt (Rang 326). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus ländlicher Lage und guter Verkehrsanbindung macht Berzhahn für Pendler interessant, die in Siegen, Limburg oder entlang der A 3 arbeiten, aber ruhig wohnen möchten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerungsentwicklung in Berzhahn ist seit 2015 relativ stabil. Mit 496 Einwohnern (2024) liegt die Gemeinde nur leicht über dem Wert von 2015 (490 Einwohner). Der Anstieg seit Serienbeginn beträgt 1,2 Prozent. Es gibt keine nennenswerten Zugs- oder Wegzugstrends, die den Immobilienmarkt strukturell beeinflussen würden.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,68 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Westerwaldkreises wider. Mit nur 8 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 500 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Diese stabile wirtschaftliche Lage könnte ein Faktor für die relativ hohen Kaufpreise sein: Die lokale Bevölkerung hat eine gewisse Kaufkraft, und Zuzügler aus den Ballungsräumen sind bereit, für die ruhige Lage einen Aufpreis zu zahlen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, stabiler Bevölkerung und guter Verkehrsanbindung erklärt teilweise, warum die Kaufpreise in Berzhahn über dem regionalen Durchschnitt liegen — auch wenn die Mietnachfrage dies nicht in gleichem Maße widerspiegelt.