Elsoff (Westerwald)

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Elsoff (Westerwald) ist eine 9,44 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit knapp 1.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen gekennzeichnet. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.278 €/m² liegt Elsoff rund 26 % unter dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 €/m²) und etwa 37 % unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 7,39 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreis- (7,85 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), jedoch weniger stark als die Kaufpreise. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 6,94 %, die im Bundesland im 86. Perzentil liegt – Elsoff gehört damit zu den renditestärksten Orten in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 14,42 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 18,47 und der Landeswert von 21,16, was die günstige Preisrelation zwischen Miete und Kaufpreis bestätigt.

Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarorten sind auffällig: Oberrod, nur 1,3 km entfernt, weist mit 1.113 €/m² zwar noch niedrigere Preise aus, während Westernohe (1,9 km) mit 2.016 €/m² und Hüblingen (2,4 km) mit 2.024 €/m² mehr als das Doppelte verlangen. Elsoff liegt damit in der regionalen Vergleichsgruppe im unteren Preissegment, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt.

Preisentwicklung: Verdreifachung der Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Elsoff hat in den vergangenen Jahren eine starke Entwicklung durchlaufen. Der Angebotskaufpreis verdreifachte sich von 754,72 €/m² (2019) auf 1.988,98 €/m² (2025). Die Angebotsmiete stieg von 4,00 €/m² (2018) auf einen Höchstwert von 8,93 €/m² (2024), bevor sie 2025 auf 7,39 €/m² und 2026 auf 7,80 €/m² leicht zurückging.

Die Dynamik ist ungleich: Der Kaufpreisanstieg übertraf den Mietanstieg deutlich. Während der Kaufpreis in sechs Jahren um rund 163 % stieg, legte die Miete in acht Jahren um 95 % zu. Dies führte dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Verhältnis zu den Anfangswerten verbesserte – ein Effekt, der darauf zurückzuführen ist, dass die Mietentwicklung hinter der Kaufpreisentwicklung zurückblieb.

Der Rückgang der Angebotsmiete von 8,93 €/m² (2024) auf 7,39 €/m² (2025) könnte auf eine Marktberuhigung hindeuten. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Elsoff gehört zu den günstigeren Orten im Westerwaldkreis und in Rheinland-Pfalz. Mit einem Kaufpreisfaktor von 14,42 liegt der Ort deutlich unter dem Kreiswert von 18,47 und dem Landeswert von 21,16. Die niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarorten sind bemerkenswert: Während Westernohe, Hüblingen und Neunkirchen Kaufpreise zwischen 2.016 und 2.135 €/m² aufweisen, liegt Elsoff bei 1.278 €/m². Selbst der nur 1,3 km entfernte Nachbarort Oberrod hat mit 1.113 €/m² ähnliche Preise, während die nächstgelegenen Orte mit höheren Kaufpreisen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises liegen.

Die Arbeitslosenquote von 2,36 % (2023) liegt unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine stabile lokale Wirtschaftslage. Sie ist gegenüber 2015 (3,09 %) deutlich gesunken und lag in den Jahren 2017 bis 2022 durchgängig unter 2,5 %.

Auf der anderen Seite liegt Elsoff beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld: Der Westerwaldkreis als Bezugsgröße erreicht den Gesamt-Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Rang (343), während die Bereiche Wohlstand (127) und Wettbewerb & Innovation (140) zu den stärkeren Indizes des Kreises gehören. Der Demografie-Rang (311) und der Arbeitsmarkt-Rang (326) liegen im unteren Drittel.

Bevölkerung und Wirtschaft

Die Bevölkerung von Elsoff wuchs von 905 Einwohnern (2015) auf 984 (2024), was einem Anstieg von 8,7 % entspricht. Dieser Zuzug ist in einer ländlichen Gemeinde im Westerwald bemerkenswert und steht im Gegensatz zu vielen anderen Gemeinden der Region, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner je km².

Ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor ist die Planoptik AG, ein börsennotiertes Unternehmen mit Hauptsitz in Elsoff, das in der Glas- und Halbleiterbranche tätig ist. Die Anbindung an die B 54, die von Limburg an der Lahn nach Siegen führt, bietet eine überregionale Verkehrsanbindung. Die nächste Autobahnanschlussstelle an der A 45 befindet sich in Herborn, etwa 25 Kilometer entfernt. Die ICE-Halte Montabaur und Limburg Süd an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main ermöglichen eine Anbindung an das Fernverkehrsnetz.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde gliedert sich in den Hauptort Elsoff und den Ortsteil Mittelhofen. Die Planoptik AG als nennenswerter Arbeitgeber vor Ort könnte die Nachfrage nach Wohnraum strukturell unterstützen.