Kirchwald

Marktüberblick

Kirchwald ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz, die 1969 aus den bis dahin eigenständigen Orten Kirchesch und Waldesch gebildet wurde. Die Gemeinde liegt 8 km nordwestlich von Mayen in der Vordereifel und ist staatlich anerkannter Luftkurort. Auf einer Fläche von 9,51 km² leben rund 1.000 Einwohner, was einer Dichte von 105 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemarkung besteht zu 58 Prozent aus Wald- und zu 28 Prozent aus Landwirtschaftsflächen, was die ländlich-strukturierte Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete liegt mit 8,33 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro und knapp über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.384 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 2.136 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Diese überdurchschnittlichen Preise stehen in einem auffälligen Kontrast zu den niedrigeren Werten benachbarter Gemeinden wie Langscheid (1.455 Euro je Quadratmeter) oder Volkesfeld (1.885 Euro je Quadratmeter).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Kirchwald zeigt einen markanten Anstieg: Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 6,08 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 10,74 Euro je Quadratmeter an – ein Anstieg von über 76 Prozent in sechs Jahren. Der Wert für 2026 liegt mit 9,90 Euro je Quadratmeter etwas niedriger, bleibt aber weit über dem Ausgangsniveau.

Demgegenüber verzeichnet die Kaufpreisentwicklung einen deutlichen Rückgang: Von 2.800 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 sank der Preis bis 2024 auf 2.010 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 23,84 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,26 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten bestehen Unterschiede: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.384 Euro liegt über dem Zeitreihenwert von 2.010 Euro für 2024, während die aktuelle Angebotsmiete von 8,33 Euro unter dem Zeitreihenwert von 8,77 Euro für 2024 liegt. Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass die Zeitreihen Jahresdurchschnitte und die aktuellen Marktdaten Momentaufnahmen darstellen, die zu unterschiedlichen Erhebungszeitpunkten erhoben wurden.

Die Bruttomietrendite von 4,2 Prozent ergibt sich aus dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis und liegt damit im Mittelfeld der Nachbarorte.

Regionale Einordnung und Demografie

Im regionalen Vergleich hebt sich Kirchwald durch überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise hervor. Die Angebotsmiete von 8,33 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro und knapp über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.384 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.136 Euro um etwa 12 Prozent und den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro um rund 17 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 4,2 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,87 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der Gemeinden in Rheinland-Pfalz belegt Kirchwald damit den 30. Perzentil – die Mietrendite liegt also unter der von etwa 70 Prozent der vergleichbaren Orte im Bundesland. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf, wenn man die Preisstruktur betrachtet: Die Kaufpreise sind stärker über dem Durchschnitt als die Mieten, was die Rendite drückt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kirchwald ein unterschiedliches Bild: Während die Miete mit 8,33 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarn liegt (Sankt Johann: 8,71 Euro, Hausten: 8,59 Euro), ist der Kaufpreis von 2.384 Euro je Quadratmeter nur von Sankt Johann (2.727 Euro) übertroffen. Langscheid fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.455 Euro und einer entsprechenden Rendite von 5,64 Prozent deutlich ab.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 949 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 999 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,3 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,04 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, das leicht über dem historischen Tief von 2,23 Prozent im Jahr 2021 liegt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mayen-Koblenz, in dem Kirchwald liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelbereich. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang von 173 gehört zu den stärkeren Bereichen, während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 221 und der Index für Demografie mit Rang 228 schwächer abschneiden. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 218 ebenfalls im unteren Drittel.

Kirchwald selbst weist keine Hochschulen auf, was für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist. Die Bevölkerungsdichte von 105 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht der ländlichen Struktur der Vordereifel. Die Bevölkerungszahl ist in den letzten Jahren stabil bis leicht steigend – nach einem Tief von 949 Einwohnern 2015 wurde 2022 erstmals wieder die Marke von 1.000 Einwohnern überschritten, wo sie sich seither stabilisiert hat.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage als Luftkurort in der Eifel geht einher mit einer Marktsituation, die sich von den umliegenden Gemeinden abhebt.