Kroppach

Marktüberblick

Kroppach ist eine landwirtschaftlich geprägte Wohngemeinde im Westerwaldkreis mit rund 725 Einwohnern auf 4,01 km². Der Ort liegt auf 319 m ü. NN zwischen Hachenburg und Altenkirchen und gilt als Tor zum Landschaftsschutzgebiet Kroppacher Schweiz. Die B 414 verläuft südlich des Ortes, und der Bahnhof Ingelbach an der RB-90-Linie bietet Anschluss an die Regionalbahnstrecke Limburg–Altenkirchen; der nächste Fernbahnanschluss besteht im etwa 15 km entfernten Au (Sieg) an der RE-9- und S-12-Linie nach Köln und Siegen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.377 €/m², die Angebotsmiete bei 6,93 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 6,04 %, der Kaufpreisfaktor 16,56. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Kroppach ist über die letzten Jahre außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,52 €/m² (2019) und 8,96 €/m² (2023), der Jahres-CAGR liegt bei −4,54 %. Der Angebotskaufpreis stieg im gleichen Zeitraum mit einem CAGR von +18,73 % an. Besonders auffällig ist der Sprung im Kaufpreis von 930 €/m² (2022) auf 1.840 €/m² (2023) – ein Anstieg um fast 98 % in einem Jahr. Dieser Anstieg ist statistisch untypisch und könnte auf eine veränderte Datenbasis, einen Ausreißer im Angebot oder eine kleine Stichprobe zurückzuführen sein. Die Mietwerte zeigen ebenfalls keine klare Trendrichtung, sondern oszillieren zwischen 4,5 und 9 €/m². Der aktuelle Mietwert von 5,86 €/m² (2026) liegt deutlich unter dem Höchstwert von 2023.

Die lückenhafte Datenlage – die Mietzeitreihe beginnt 2018, die Kaufpreiszeitreihe erst 2019 – und die starken jährlichen Schwankungen deuten darauf hin, dass die Werte auf einer kleinen Stichprobe basieren. Eine zuverlässige Trendableitung ist damit nur eingeschränkt möglich.

Regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich liegt Kroppach bei der Angebotsmiete mit 6,93 €/m² unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m² und auch unter dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 €/m². Beim Kaufpreis mit 1.377 €/m² liegt der Ort ebenfalls deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Die Bruttomietrendite von 6,04 % liegt damit über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Kroppach befindet sich im Perzentilrang 76,3 % im Bundesland – die Trendite liegt höher als bei etwa drei Vierteln der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreisfaktor von 16,56 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Im Kreisvergleich liegt Kroppach bei der Miete (6,93 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 7,85 €/m², beim Kaufpreis (1.377 €/m²) ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.727 €/m². Die Trendite liegt mit 6,04 % über dem Kreiswert von 5,93 %.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete Kroppachs ist niedriger als die von Giesenhausen (7,65 €/m²), Heuzert (7,70 €/m²), Heimborn (8,44 €/m²) und Stein-Wingert (8,29 €/m²), aber höher als die von Marzhausen (5,71 €/m²) und Astert (6,11 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Kroppach mit 1.377 €/m² über Heuzert (1.011 €/m²) und Idelberg (610 €/m²) sowie über Stein-Wingert (1.208 €/m²), aber unter Giesenhausen (1.385 €/m²), Marzhausen (1.609 €/m²), Heimborn (1.850 €/m²) und Ingelbach (1.800 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,04 % liegt über der von Marzhausen (4,26 %) und Astert (4,38 %), aber unter der von Giesenhausen (6,63 %), Heuzert (9,14 %) und Stein-Wingert (8,24 %).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Kroppachs wuchs von 659 Einwohnern (2015) auf 725 (2023/2024), was einer Zunahme von rund 10 % entspricht. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 725. Die Bevölkerungsdichte beträgt 181 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,17 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich von 5,46 % (2015) auf einen Tiefstwert von 2,39 % (2018), stieg 2020 auf 4,35 % und erholte sich bis 2023 wieder auf 3,17 %. 14 Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.

Der Westerwaldkreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 343, während der Wettbewerb/Innovation-Index mit Rang 140 und der Wohlstand/Soziale-Lage-Index mit Rang 127 besser abschneiden. Der Demografie-Index (Rang 311) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 326) liegen im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem Kaufpreis, der unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, macht Kroppach zu einem der günstigeren Wohnstandorte im Westerwaldkreis. Die volatile Preisentwicklung in den Zeitreihen erfordert jedoch eine vorsichtige Interpretation der aktuellen Marktlage.