Heuzert

Marktüberblick

Heuzert ist eine kleine Wohngemeinde im Westerwald mit einer Fläche von nur 2,16 km² und rund 120 Einwohnern. Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.011 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 9,14 Prozent und liegt damit im 95. Perzentil aller Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 10,94 ist der niedrigste unter allen vergleichbaren Orten im Umkreis und im Kreis Westerwaldkreis.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten führt zu einer Rendite, die weit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Während der Bundesdurchschnitt bei einer Bruttomietrendite von 5,10 Prozent liegt, ist Heuzert mit 9,14 Prozent ein Ausreißer nach oben. Dieser Unterschied entsteht nicht durch überdurchschnittliche Mieten – die liegen mit 7,70 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro – sondern durch die extrem niedrigen Kaufpreise.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Heuzert zeigt einen starken Anstieg: Von 4,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 5,90 Euro im Jahr 2022 und 9,15 Euro im Jahr 2026. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 12,98 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist moderater: Von 890 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.011 Euro im Jahr 2025. Die Jahreswachstumsrate beträgt 3,24 Prozent. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise in Heuzert entwickeln sich langsamer als die Mieten. Während die Miete in den verfügbaren Jahren um 12,98 Prozent pro Jahr gestiegen ist, betrug das Kaufpreiswachstum nur 3,24 Prozent pro Jahr. Diese unterschiedliche Dynamik treibt die Bruttomietrendite weiter nach oben.

Regionale Einordnung

Heuzert weist im regionalen Vergleich die niedrigsten Kaufpreise auf. Mit 1.011 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises von 1.727 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 10,94 beträgt etwa 60 Prozent des Kreiswerts von 18,47.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt die Preisdifferenz besonders auf: Marzhausen (1,1 km Entfernung) weist mit 1.609 Euro je Quadratmeter einen um 59 Prozent höheren Kaufpreis auf. Heimborn (1,3 km) liegt bei 1.850 Euro, Astert (1,6 km) bei 1.675 Euro. Selbst Kroppach (1,5 km) mit 1.377 Euro liegt deutlich über Heuzert.

Die Angebotsmiete von 7,70 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,85 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Im Nachbarortvergleich schwanken die Mieten zwischen 5,71 Euro (Marzhausen) und 8,44 Euro (Heimborn). Heuzert liegt damit im mittleren Bereich der Mieten, während die Kaufpreise deutlich unter dem Niveau der Nachbargemeinden liegen.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt zu der außergewöhnlich hohen Bruttomietrendite von 9,14 Prozent. Keine der benachbarten Gemeinden erreicht diesen Wert: Marzhausen 4,26 Prozent, Heimborn 5,47 Prozent, Kroppach 6,04 Prozent, Astert 4,38 Prozent, Giesenhausen 6,63 Prozent, Stein-Wingert 8,24 Prozent.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Heuzert ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 123 Einwohnern im Jahr 2015 auf 120 im Jahr 2024, ein Rückgang von 2,44 Prozent. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 114 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl wieder bei 120.

Die Arbeitslosenquote ist deutlich gestiegen: Von 3,49 Prozent im Jahr 2015 auf 6,94 Prozent im Jahr 2023. Die Werte für 2020 und 2021 sind mit null Prozent angegeben, was auf eine fehlende Erfassung bei sehr niedrigen absoluten Zahlen (das Dorf hat nur rund 120 Einwohner) hindeutet. Im Jahr 2023 waren fünf Personen arbeitslos gemeldet.

Der Westerwaldkreis, dem Heuzert angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position bei den Indizes Demografie (Rang 311) und Arbeitsmarkt (Rang 326). Stärker positioniert ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 127). Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Heuzert selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich strukturiert und liegt in der Kroppacher Schweiz, einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet. Südlich des Ortes verläuft die B 414, die nächste Autobahnanschlussstelle liegt an der A 45. Der nächstgelegene ICE-Halt ist Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main.