Alzenau, St

Der Ort Alzenau

Alzenau liegt im Nordwesten des unterfränkischen Landkreises Aschaffenburg am östlichen Rand des Rhein-Main-Gebiets. Die Kleinstadt mit rund 18.800 Einwohnern erstreckt sich im unteren Kahlgrund, wird von der Kahl durchflossen und wird im Osten vom Höhenzug des Hahnenkamm (436 m ü. NHN) dominiert. Sechs amtlich benannte Gemeindeteile – Albstadt, Alzenau (Hauptort), Hörstein, Kälberau, Michelbach und Wasserlos – bilden die Stadt. Alzenau ist eine von 13 leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden in Bayern und liegt im Naturpark Spessart. Über die A 45 und die Kahlgrundbahn sind Aschaffenburg, Hanau und Frankfurt am Main schnell erreichbar. 2015 fand hier die Bayerische Gartenschau „Natur in Alzenau“ statt.

Preisentwicklung und aktuelle Marktdaten

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.018 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,26 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,75, die Bruttomietrendite liegt bei 3,36 Prozent. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im historischen Vergleich zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Aufwärtstrend bei beiden Märkten. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.456 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 4.057 Euro im Jahr 2021. Anschließend folgte eine leichte Korrektur auf 3.506 Euro im Jahr 2022, bevor die Werte wieder stiegen und 2026 mit 4.588 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand erreichten. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Kaufpreise liegt bei 8,12 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,31 Euro im Jahr 2018 auf 11,02 Euro im Jahr 2024, mit einem leichten Rückgang auf 10,41 Euro im Jahr 2026. Der Miet-CAGR beträgt 2,86 Prozent. Die Miete zeigt damit eine weniger volatile Entwicklung als der Kaufpreismarkt.

Regionale Einordnung

Alzenau liegt in allen relevanten Immobilienkennzahlen deutlich über den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 11,26 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro im Landkreis Aschaffenburg um rund 16 Prozent und den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um etwa 11 Prozent. Noch deutlicher fällt der Abstand beim Angebotskaufpreis aus: Mit 4.018 Euro pro Quadratmeter liegt Alzenau 43 Prozent über dem Kreiswert von 2.814 Euro, 24 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und 67 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 29,75 liegt ebenfalls deutlich über den Vergleichswerten (Kreis: 24,0, Bayern: 26,1, Deutschland: 27,0). Die Bruttomietrendite von 3,36 Prozent ist die niedrigste im regionalen Vergleich und rangiert im unteren Viertel Bayerns (Perzentilrang 26,6 von 2.056 Orten im Bundesland). Das bedeutet, dass die Rendite im Verhältnis zu den hohen Kaufpreisen gering ausfällt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern liegt Alzenau beim Kaufpreis mit 4.018 Euro pro Quadratmeter an der Spitze. Kahl am Main (3.376 Euro), Karlstein am Main (3.817 Euro) und die übrigen Nachbarorte liegen deutlich darunter. Die Angebotsmiete von 11,26 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – Kahl am Main weist mit 12,30 Euro den höchsten Mietwert auf.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietwerten führt zu einer niedrigen Bruttomietrendite, was Alzenau als reinen Wohnstandort mit hoher Kaufpreisdynamik ausweist.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Alzenau hat 18.787 Einwohner auf einer Fläche von 59,3 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 317 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) leicht rückläufig: Von 18.839 Einwohnern im Jahr 2015 auf 18.787 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 0,28 Prozent. Nach einem kurzen Anstieg auf 18.829 Einwohner im Jahr 2022 ist die Zahl wieder leicht gesunken.

Die Arbeitslosenquote wird in der Datenreihe als absoluter Wert von 307 im Jahr 2023 angegeben (in der Einheit der Datenreihe). Der Wert schwankte zwischen 200 (2019) und 307 (2023) und zeigt eine leichte Aufwärtstrend seit 2019.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Aschaffenburg, in dem Alzenau liegt, insgesamt sehr gut ab: Mit dem Gesamt-Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen gehört der Kreis zu den führenden Regionen. Besonders hervorstechend ist der Rang 18 bei Wohlstand und sozialer Lage, der Rang 46 bei der wirtschaftlichen Stärke und die Ränge 73 bei Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 207) und der Demografie (Rang 248). Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis Aschaffenburg und nicht spezifisch für Alzenau.

Hochschulen sind in Alzenau nicht vorhanden. Die Stadt ist Teil des Naturpark Spessart mit rund 2.600 Hektar Wald und 85 Hektar Weingärten, was die attraktive Wohnlage unterstreicht.