Karlstein a.Main
Karlstein a.Main (PLZ 63791) liegt im Kreis Aschaffenburg in Bayern. Der Ort zählt 8.125 Einwohner auf 12,7 km², das entspricht 641 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,51 € pro m², der Kaufpreis bei 3.817 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,62 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,6 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Karlstein a.Main über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,15 € auf 12,98 € pro m², im Mittel 6,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Aschaffenburg Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 207, Stärkerang 46). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kahl a.Main, Seligenstadt und Mainhausen an.
Immobilienpreise in Karlstein a.Main im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Karlstein am Main
Karlstein am Main ist eine Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg mit rund 8.125 Einwohnern, die aus den Gemeindeteilen Dettingen am Main und Großwelzheim besteht. Der Immobilienmarkt weist mit 11,51 Euro/m² Angebotsmiete und 3.817 Euro/m² Kaufpreis ein deutlich über dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt liegendes Preisniveau auf. Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Die Preisentwicklung der letzten Jahre war volatil, mit einer Verdopplung des Kaufpreises von 2018 bis 2024 und einem Einbruch 2025. Der Landkreis Aschaffenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 56, wobei Wohlstand (Rang 18) stark, Dynamik (Rang 207) schwach ist. Bedeutende Arbeitgeber sind Framatome und BMZ.
Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite
Karlstein am Main liegt in der Untermainsenke rund 30 Kilometer südöstlich von Frankfurt und gehört zur Metropolregion Rhein-Main. Die Gemeinde, die aus den beiden Gemeindeteilen Dettingen am Main und Großwelzheim besteht, weist mit 11,51 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 3.817 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das sowohl den Kreis- als auch den bayerischen Durchschnitt deutlich übersteigt. Die Angebotsmiete liegt 18,6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro und 13,9 Prozent über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.817 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.814 Euro um 35,6 Prozent und den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um 17,6 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,63 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 23,99 und dem bayerischen Mittel von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt unter allen verfügbaren Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 4,27 Prozent, dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Preisen zeigt, dass der Markt durch Kaufnachfrage und nicht durch Mietrendite getrieben wird.
Preisentwicklung: Verdopplung und Einbruch
Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt außergewöhnliche Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 8,15 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,05 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 35,6 Prozent in sechs Jahren. Der Kaufpreis kletterte von 2.047 Euro im Jahr 2018 auf 3.879 Euro im Jahr 2024, was einer Verdopplung entspricht. Ein besonderer Ausreißer ist das Jahr 2021, in dem die Miete von 8,40 Euro auf 9,58 Euro sprang und der Kaufpreis von 2.530 Euro auf 3.944 Euro – ein Anstieg von 55,9 Prozent in einem einzigen Jahr. Im Jahr 2025 brachen beide Werte deutlich ein: Die Miete sank auf 10,52 Euro, der Kaufpreis auf 3.113 Euro. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,99 Prozent für die Miete und 10,01 Prozent für den Kaufpreis über den betrachteten Zeitraum, was das starke Preiswachstum unterstreicht, das durch die Einbrüche 2025 jedoch unterbrochen wurde.
Regionale Einordnung: Preisführer im Umkreis
Im regionalen Vergleich positioniert sich Karlstein am Main als einer der teuersten Standorte im Umkreis. Von den acht benachbarten Gemeinden liegt der Kaufpreis von 3.817 Euro je Quadratmeter über dem aller Nachbarn – die nächstgelegene Kahl am Main (2,5 Kilometer) weist mit 3.376 Euro einen um 11,6 Prozent niedrigeren Preis auf, Seligenstadt mit 4.247 Euro ist die einzige Gemeinde mit einem höheren Kaufpreis. Bei der Angebotsmiete liegt Karlstein mit 11,51 Euro im Mittelfeld der Nachbarn: Kahl (12,30 Euro), Seligenstadt (12,19 Euro) und Hainburg (12,16 Euro) liegen darüber, während Mainhausen (11,31 Euro) und Kleinostheim (11,41 Euro) leicht darunter liegen. Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte – Großkrotzenburg weist mit 4,52 Prozent die höchste Rendite auf. Dies entspricht dem Muster eines Preisführers, bei dem die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten. Im Perzentilrang von 40,56 im Bundesland liegt Karlstein damit im unteren Drittel der bayerischen Gemeinden, was bedeutet, dass die Rendite im bayerischen Vergleich eher niedrig ist.
Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik
Der Landkreis Aschaffenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 56 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, was eine sehr gute Positionierung darstellt. Besonders stark ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 18, während der Dynamik-Index mit Platz 207 deutlich schwächer abschneidet. Die Einwohnerzahl stieg von 7.968 im Jahr 2015 auf 8.125 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 1,97 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 641 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 12,67 Quadratkilometern. Die Gemeinde ist in zwei gleich große Gemeindeteile gegliedert – Dettingen am Main mit rund 4.328 Einwohnern und Großwelzheim mit rund 4.322 Einwohnern. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als bedeutende Arbeitgeber vor Ort sind der Forschungs- und Entwicklungsstandort der Framatome, eines Unternehmens der kerntechnischen Industrie, sowie das Unternehmen BMZ, das Batteriesysteme herstellt, zu nennen. Der nächste Bahnhof befindet sich in Dettingen (Main) an der Main-Spessart-Bahn, was eine Anbindung an das regionale Schienennetz gewährleistet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Karlstein a.Main entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Karlstein a.Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,15 €/m² |
| 2019 | 8,46 €/m² |
| 2020 | 8,40 €/m² |
| 2021 | 9,58 €/m² |
| 2022 | 9,93 €/m² |
| 2023 | 10,52 €/m² |
| 2024 | 11,05 €/m² |
| 2025 | 10,52 €/m² |
| 2026 | 12,98 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Karlstein a.Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.047 €/m² |
| 2019 | 2.449 €/m² |
| 2020 | 2.530 €/m² |
| 2021 | 3.944 €/m² |
| 2022 | 3.755 €/m² |
| 2023 | 3.763 €/m² |
| 2024 | 3.879 €/m² |
| 2025 | 3.113 €/m² |
| 2026 | 4.389 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Karlstein a.Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,78 % |
| 2019 | 4,14 % |
| 2020 | 3,98 % |
| 2021 | 2,91 % |
| 2022 | 3,17 % |
| 2023 | 3,35 % |
| 2024 | 3,42 % |
| 2025 | 4,05 % |
| 2026 | 3,55 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Karlstein a.Main
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 7.968 Einwohner |
| 2016 | 8.066 Einwohner |
| 2017 | 8.126 Einwohner |
| 2018 | 8.142 Einwohner |
| 2019 | 8.087 Einwohner |
| 2020 | 8.022 Einwohner |
| 2021 | 8.031 Einwohner |
| 2022 | 8.027 Einwohner |
| 2023 | 8.125 Einwohner |
| 2024 | 8.125 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Karlstein a.Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,75 % |
| 2016 | 2,83 % |
| 2017 | 2,65 % |
| 2018 | 2,55 % |
| 2019 | 2,54 % |
| 2020 | 3,20 % |
| 2021 | 3,23 % |
| 2022 | 3,10 % |
| 2023 | 3,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 56,00 Rang |
| Dynamik | 207 Rang |
| Stärke | 46,00 Rang |
| Demografie | 248 Rang |
| Arbeitsmarkt | 73,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 73,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 18,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Karlstein a.Main liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Karlstein a.Main im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Karlstein a.Main ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Karlstein a.Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Karlstein a.Main
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kahl a.Main | 12,30 €/m² |
| Seligenstadt | 12,19 €/m² |
| Rodgau | 12,18 €/m² |
| Hainburg | 12,16 €/m² |
| Großkrotzenburg | 11,61 €/m² |
| Karlstein a.Main | 11,51 €/m² |
| Stockstadt a.Main | 11,46 €/m² |
| Kleinostheim | 11,41 €/m² |
| Mainhausen | 11,31 €/m² |
| Alzenau | 11,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Karlstein a.Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Karlstein a.Main
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Großkrotzenburg | 4,52 % |
| Rodgau | 4,49 % |
| Kahl a.Main | 4,37 % |
| Kleinostheim | 4,25 % |
| Mainhausen | 4,20 % |
| Hainburg | 4,06 % |
| Stockstadt a.Main | 4,02 % |
| Karlstein a.Main | 3,62 % |
| Seligenstadt | 3,44 % |
| Alzenau | 3,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kahl a.Main | 2,5 km | 63796 | 12,30 € | 3.376 € | 4,37 % |
| Seligenstadt, Einhardstadt | 2,6 km | 63500 | 12,19 € | 4.247 € | 3,44 % |
| Mainhausen | 3,8 km | 63533 | 11,31 € | 3.233 € | 4,20 % |
| Großkrotzenburg | 4,3 km | 63538 | 11,61 € | 3.085 € | 4,52 % |
| Hainburg | 6,1 km | 63512 | 12,16 € | 3.596 € | 4,06 % |
| Alzenau, St | 6,2 km | 63755 | 11,26 € | 4.018 € | 3,36 % |
| Kleinostheim | 6,7 km | 63801 | 11,41 € | 3.222 € | 4,25 % |
| Stockstadt a.Main, M | 8,6 km | 63811 | 11,46 € | 3.426 € | 4,02 % |
| Rodgau, Stadt | 9,2 km | 63110 | 12,18 € | 3.255 € | 4,49 % |
Wo liegt Karlstein a.Main?
Lage
Karlstein a.Main auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Karlstein a.Main
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,51 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.817 € |
| Bruttomietrendite | 3,62 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,6 |
| Einwohner | 8.125 |
| Einwohner je km² | 641 |
| Fläche (km²) | 12,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #56 |
| Prognos Dynamikrang | #207 |
| Prognos Stärkerang | #46 |
| Koordinaten | 50,0481, 9,0085 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Karlstein a.Main
Was kostet eine Wohnung in Karlstein a.Main?
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 11,51 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.817 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Aschaffenburg (Miete: 9,71 Euro, Kaufpreis: 2.814 Euro) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Karlstein a.Main entwickelt?
Seit 2018 sind die Mieten von 8,15 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 11,51 Euro gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 6 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Sie stiegen von 2.046 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.817 Euro (aktuell), bei einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 10 Prozent. In der Zeitreihe sind dabei auch Schwankungen erkennbar, etwa ein Rückgang der Kaufpreise im Jahr 2025 auf 3.113 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 4.389 Euro anstiegen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Karlstein a.Main?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,62 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Aschaffenburg (4,27 Prozent) sowie unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,63 und liegt ebenfalls über dem Kreis- (23,99) und Bayerndurchschnitt (26,10). Im Perzentilrang von rund 2.056 bayerischen Orten liegt Karlstein a.Main bei 40,56, was bedeutet, dass etwa 41 Prozent der Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Karlstein a.Main?
Karlstein a.Main hat 8.125 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 12,67 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von rund 641 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um knapp 2 Prozent (von 7.968 auf 8.125) gestiegen. In den Jahren 2019 bis 2022 gab es leichte Rückgänge, bevor die Zahl wieder stieg.
Wie schneidet Karlstein a.Main im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland liegen die Mieten in Kahl a.Main (2,5 Kilometer entfernt) bei 12,30 Euro pro Quadratmeter und in Seligenstadt (2,6 Kilometer) bei 12,19 Euro, beide damit über Karlsteins 11,51 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Karlstein mit 3.817 Euro pro Quadratmeter zwischen Kahl a.Main (3.376 Euro) und Seligenstadt (4.247 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt in Karlstein 3,62 Prozent, während sie in Kahl bei 4,37 Prozent und in Seligenstadt bei 3,44 Prozent liegt.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Karlstein a.Main?
Der Landkreis Aschaffenburg, zu dem Karlstein a.Main gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 18) sowie beim Arbeitsmarkt (Rang 73) ab. Schwächer positioniert ist er in den Bereichen Demografie (Rang 248) und Dynamik (Rang 207). Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Karlstein a.Main?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Karlstein a.Main sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Karlstein a.Main führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Aschaffenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Dammbach | 63874 | 8,59 € | 1.642 € | 6,28 % |
| Heimbuchenthal | 63872 | 8,04 € | 1.737 € | 5,55 % |
| Heigenbrücken | 63869 | 8,99 € | 2.062 € | 5,23 % |
| Mespelbrunn | 63875 | 8,08 € | 1.857 € | 5,22 % |
| Weibersbrunn | 63879 | 7,93 € | 1.860 € | 5,12 % |
| Mömbris, M | 63776 | 10,04 € | 2.421 € | 4,98 % |
| Glattbach | 63864 | 11,89 € | 2.972 € | 4,80 % |
| Heinrichsthal | 63871 | 6,33 € | 1.641 € | 4,63 % |