Schaafheim

Marktüberblick und Preisniveau

Schaafheim liegt im südhessischen Landkreis Darmstadt-Dieburg in der historischen Region Bachgau, etwa 15 km westlich von Aschaffenburg. Die Gemeinde umfasst 32,16 km² und hat rund 9.300 Einwohner.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.766 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent ist niedrig – sie liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent und unter dem Kreiswert von 4,53 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,08 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Preisniveau positioniert Schaafheim zwischen dem günstigeren Umland und den teureren Zentren wie Darmstadt oder Frankfurt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe zeigt eine starke Volatilität: Die Miete stieg von 7,90 Euro (2018) auf 9,69 Euro (2019), fiel dann auf 8,04 Euro (2020), stieg wieder auf 10,39 Euro (2024) und ging 2025 auf 9,51 Euro zurück. Für 2026 wird ein Wert von 11,43 Euro prognostiziert. Die Kaufpreise zeigten ein ähnliches Muster mit einem extremen Anstieg 2019 auf 3.782 Euro, einem Tiefpunkt 2024 bei 2.025 Euro und einer Erholung auf 3.176 Euro (2026).

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate liegt bei 4,73 Prozent für Mieten und 4,54 Prozent für Kaufpreise. Die starken Schwankungen – insbesondere der Anstieg 2019 und der Rückgang 2024 – deuten auf einen marktgetriebenen Zyklus hin, nicht auf eine gleichmäßige Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Darmstadt-Dieburg liegt Schaafheim bei der Angebotsmiete mit 9,99 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro und beim Kaufpreis mit 2.766 Euro unter 3.166 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,08 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 22,26.

Auf Landesebene liegt Schaafheim bei der Miete knapp über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro, beim Kaufpreis deutlich über 2.505 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Schaafheim mit 30,6 Prozent einen Platz im unteren Drittel – die Rendite ist im Landesvergleich niedrig.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km liegt Schaafheim bei der Miete (9,99 Euro) und beim Kaufpreis (2.766 Euro) jeweils im unteren Bereich. Stockstadt a. Main (3.426 Euro), Kleinostheim (3.222 Euro) und Groß-Umstadt (3.294 Euro) liegen deutlich darüber. Babenhausen (2.810 Euro) und Mömlingen (2.595 Euro) sind vergleichbar. Schaafheim ist damit einer der günstigeren Orte im direkten Umland.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Schaafheim ist seit 2015 nahezu stabil: Von 9.221 Einwohnern (2015) auf 9.306 (2024) entspricht das einem Wachstum von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 289 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,0 Prozent und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 2,49 und 3,68 Prozent – ein niedriger Wert, der auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Darmstadt-Dieburg den Gesamtrang 179 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand (Rang 98), während die Dynamik (Rang 293) und die demografische Entwicklung (Rang 265) schwächer sind. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und einem Preisniveau, das unter dem Kreis- und Nachbarortdurchschnitt liegt, kennzeichnet Schaafheim als einen ruhigen, preisstabilen Wohnstandort ohne starke Wachstumsimpulse.