Sankt Martin

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Sankt Martin ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Südliche Weinstraße und gehört zur Verbandsgemeinde Maikammer. Auf 11,2 km² leben rund 1.676 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 150 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt eingebettet in das Sankt Martiner Tal am Ostabhang der Haardt, mit Blick auf die Rheinebene. Weinbau ist ein bedeutender Wirtschaftsfaktor des Ortes.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch überdurchschnittlich hohe Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 10,54 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.329 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,33, was bedeutet, dass der Quadratmeterkaufpreis dem 26,33-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,8 % liegt im unteren Bereich – sowohl im Kreisvergleich als auch im Landesvergleich. Im Bundesland liegt Sankt Martin bei der Rendite auf dem 17,8. Perzentil, also unter den 18 % der Orte mit den niedrigsten Renditen.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität auf engem Raum

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über die allgemeine Marktentwicklung hinausgeht.

Bei der Angebotsmiete stieg der Wert von 6,35 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 12,25 Euro im Jahr 2026. Dazwischen lagen starke Schwankungen: 2022 erreichte die Miete mit 11,39 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann aber 2023 und 2024 auf rund 10,10 Euro zurück, bevor sie 2026 wieder stark anstieg. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,56 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Schwankungsbreite noch deutlicher. Von 2.791 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 4.329 Euro, fiel dann 2023 auf einen Tiefstwert von 1.691 Euro – ein Rückgang von über 60 Prozent vom Höchstwert – und erholte sich 2024 auf 3.324 Euro. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -1,94 Prozent, was den Netto-Rückgang über die Jahre widerspiegelt. Die Kaufpreisentwicklung ist also durch einen starken Anstieg, einen tiefen Einbruch und eine teilweise Erholung gekennzeichnet.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine hinreichende Datenbasis aus Inseraten schließen lässt.

Regionale Einordnung: Über dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Sankt Martin liegt im oberen Preissegment des Landkreises Südliche Weinstraße. Die Angebotsmiete von 10,54 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 9,43 Euro um rund 12 Prozent. Der Kaufpreis von 3.329 Euro je Quadratmeter liegt 22,5 Prozent über dem Kreiswert von 2.717 Euro.

Im Landesvergleich ist die Abweichung noch größer. Die rheinland-pfälzische Durchschnittsmiete beträgt 8,08 Euro, der durchschnittliche Quadratmeterkaufpreis 2.030 Euro. Sankt Martin liegt damit bei der Miete 30,4 Prozent und beim Kaufpreis 63,9 Prozent über dem Landesmittel.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Maikammer, nur zwei Kilometer entfernt, weist mit 10,94 Euro eine leicht höhere Miete und mit 3.488 Euro einen höheren Kaufpreis auf. Edenkoben, ebenfalls in zwei Kilometern Entfernung, hat mit 11,36 Euro die höchste Miete im direkten Umfeld, aber mit 2.588 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis als Sankt Martin. Weyher in der Pfalz, vier Kilometer entfernt, weist mit 4.042 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer niedrigeren Miete von 10,10 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,33 liegt damit in der Mitte der Nachbargemeinden.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,8 % ist im Kreisvergleich unter dem Durchschnitt von 4,39 %. Im Nachbarortvergleich liegt sie knapp unter der von Rhodt unter Rietburg (4,09 %) und deutlich über der von Weyher (3,0 %). Damit gehört Sankt Martin im Rendite-Vergleich zum unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren: Weinbauort mit Demografie-Herausforderung

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 263 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index erreicht mit Rang 101 ein gutes Ergebnis, während der Wettbewerb und Innovation-Index mit Rang 328 schwächer abschneidet. Der Demografie-Index liegt mit Rang 354 am unteren Ende, was auf die alternde Bevölkerung und den Bevölkerungsrückgang im Kreis hinweist.

Die Einwohnerzahl von Sankt Martin ist seit 2015 von 1.734 auf 1.676 im Jahr 2024 um 3,3 Prozent gesunken. Dieser Rückgang entspricht dem bundesweiten Trend kleinerer ländlicher Gemeinden, ist aber im lokalen Kontext relevant, da er die Nachfrage nach Wohnraum strukturell dämpft.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,88 Prozent im Jahr 2015 auf 3,57 Prozent im Jahr 2023 – mehr als doppelt so hoch. Trotz des Anstieg liegt sie im historischen Vergleich mit rund 3,6 Prozent noch immer unter dem deutschen Durchschnitt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in Neustadt an der Weinstraße und Landau in der Pfalz, was den Ort als reine Wohn- und Weinbaugemeinde ohne studentische Nachfrage charakterisiert.