Darstein

Ort und Markt

Darstein ist eine der kleinsten Gemeinden der Pfalz: 193 Einwohner auf 2,39 km² (Lagefaktor-Datenstand 2024), eingebettet im Dahner Felsenland des Wasgau, 61,2 % der Gemarkung sind bewaldet. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Hauenstein und ist dort gemessen an der Einwohnerzahl die zweitkleinste Gemeinde. Tourismus ist ein wesentlicher Wirtschaftszweig. Die nächstgelegene Autobahn ist die A 65, der Ort ist über die Buslinie 525 des VRN an Bad Bergzabern und Annweiler am Trifels angebunden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 5,85 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.741 € je m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,82.

Die Mietentwicklung der vergangenen Jahre zeigt erhebliche Schwankungen: Nach 5,50 €/m² im Jahr 2020 folgte 2022 ein Anstieg auf 6,52 €/m², 2023 brach der Wert auf 4,62 €/m² ein, 2024 erholte er sich leicht auf 5,00 €/m², und 2025 wurde mit 6,81 €/m² ein neuer Höchstwert der Reihe erreicht. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,37 %. Der Kaufpreis hingegen ist stabil: 2023 und 2024 liegen beide bei 1.741,65 €/m², was einem CAGR von 0 % entspricht.

Die Kombination aus schwankender Miete und stabilen Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Rendite im Zeitverlauf ebenfalls verändert: Bei niedrigeren Mieten (wie 2023) sinkt die Rendite, bei höheren Mieten (2025) steigt sie. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 24,82 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24,82-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Darsteins Angebotsmiete von 5,85 €/m² liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt der Südwestpfalz (7,18 €/m²), dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 1.741 €/m² liegt über dem Kreis- (1.564 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Diese Diskrepanz – niedrige Miete bei relativ hohem Kaufpreis – führt zu einer Bruttomietrendite von 4,03 %, die unter allen Vergleichsebenen liegt: Kreis (6,00 %), Bundesland (5,25 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,82 übertrifft den Kreiswert (18,82) und den Landeswert (21,16) deutlich. Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Darstein bei 24,4 %, was bedeutet, dass etwa ein Viertel der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweist.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,5 km hat Darstein die zweittiefste Angebotsmiete – nur Oberschlettenbach liegt mit 5,32 €/m² darunter, weist aber mit 2.650 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis auf. Der Kaufpreis von 1.741 €/m² liegt im unteren Bereich der Nachbarn, nur Dimbach (1.646 €/m²) ist günstiger. Die Rendite von 4,03 % liegt im unteren Drittel der Nachbarn: Drei Nachbarorte (Oberschlettenbach mit 2,41 %, Gossersweiler-Stein mit 3,95 % und Völkersweiler mit 3,50 %) weisen niedrigere Werte auf, während fünf (Schwanheim, Dimbach, Lug, Vorderweidenthal, Spirkelbach) höhere Renditen erzielen.

Das Muster zeigt: Darstein ist ein Ort mit vergleichsweise niedrigen Mieten, aber einem Kaufpreis, der nicht im gleichen Maße unter dem regionalen Durchschnitt liegt. Dies drückt die Rendite unter das regionale und überregionale Niveau.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Südwestpfalz durchweg im unteren Drittel der rund 400 deutschen Kreise. Der Gesamtindex liegt auf Rang 356, die Dynamik auf Rang 391 von 400 – damit an vorletzter Stelle. Auch die Teilindizes Arbeitsmarkt (372), Demografie (327) und Wettbewerb & Innovation (366) liegen im unteren Bereich. Der einzige Index, der sich im oberen Drittel positioniert, ist Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 144.

Diese strukturelle Schwäche des Kreises in Dynamik und Arbeitsmarkt korrespondiert mit der demografischen Entwicklung in Darstein: Die Bevölkerung schwankt zwischen 190 und 204 Einwohnern seit 2015 ohne klaren Trend. Nach einem Höhepunkt von 204 Einwohnern im Jahr 2021 ist die Zahl auf 193 (2024) zurückgegangen. Der Anstieg von 1,58 % über die gesamte Reihe ist marginal. Nach Angaben des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz lag die Einwohnerzahl Ende 2025 bei 176, was einen weiteren Rückgang anzeigt.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,59 %, stieg 2021 auf 3,05 % und befindet sich 2023 mit 2,26 % wieder auf einem niedrigen Niveau. Mit nur drei arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit in der kleinen Gemeinde gering. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner je km².

Die Kombination aus stabiler, aber kleiner Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und schwacher regionaler Dynamik beschreibt einen ländlichen Ort ohne Wachstumsimpulse, aber auch ohne akute Schrumpfung.