Schwanheim

Marktüberblick

Schwanheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Südwestpfalz, Verbandsgemeinde Hauenstein, mit 6,96 km² Fläche und rund 570 Einwohnern. Die Gemeinde liegt im Wasgau, dem südlichen Teil des Pfälzerwaldes, und gehört zum Naturpark Pfälzerwald. 71,8 % der Gemarkungsfläche sind bewaldet.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Kaufpreisfaktor von 23,06 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 18,82 und dem Landesdurchschnitt von 21,16, aber nahe dem Bundesdurchschnitt von rund 23,1. Der Angebotskaufpreis von 2.061 Euro pro Quadratmeter entspricht dem 23-fachen der jährlichen Angebotsmiete von 7,45 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 %. Im Vergleich dazu erzielt der Kreisdurchschnitt des Landkreises Südwestpfalz 6,0 %, der Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz 5,25 %. Schwanheim liegt damit im Bundesland auf dem 36. Perzentil – von 2.300 erfassten Orten erreicht nur etwa ein Drittel eine noch niedrigere Rendite.

Die niedrige Rendite ergibt sich aus der Kombination eines über dem regionalen Mittel liegenden Kaufpreises und einer nur moderaten Miete. Der Kaufpreis von 2.061 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.564 Euro, während die Miete von 7,45 Euro nur knapp über dem Kreiswert von 7,18 Euro liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Schwanheim zeigt starke Schwankungen. Von 5,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete 2022 auf 7,00 Euro, fiel 2023 leicht auf 6,67 Euro und legte 2024 mit 8,39 Euro einen deutlichen Sprung hin zu. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt 8,93 %.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 2018 bis 2024 durchgehend steigend: von 1.196 Euro pro Quadratmeter auf 2.170 Euro, was einem CAGR von 8,53 % entspricht. Die Zeitreihe enthält darüber hinaus Werte für 2025 (1.800 Euro) und 2026 (2.304 Euro), die einen Rückgang im Jahr 2025 und einen erneuten Anstieg im Folgejahr zeigen. Diese Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisanstieg von 2018 bis 2024 übertraf den Mietanstieg in absoluten Werten deutlich: Der Quadratmeterpreis stieg um rund 975 Euro, während die Miete im gleichen Zeitraum um 2,43 Euro pro Quadratmeter zunahm. Diese Entwicklung erklärt, warum die Rendite im Vergleich zu früheren Perioden gesunken ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Schwanheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,45 Euro liegt über der von Darstein (5,85 Euro) und Oberschlettenbach (5,32 Euro), aber unter der von Spirkelbach (8,50 Euro), Hauenstein (8,55 Euro) und Dimbach (8,38 Euro). Der Kaufpreis von 2.061 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich über dem von Dimbach (1.646 Euro) und Hauenstein (1.792 Euro), aber unter dem von Oberschlettenbach (2.650 Euro) und Gossersweiler-Stein (2.530 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie übertrifft Darstein (4,03 %), Lug (4,08 %), Oberschlettenbach (2,41 %), Gossersweiler-Stein (3,95 %) und Völkersweiler (3,5 %), liegt aber unter Dimbach (6,11 %), Spirkelbach (4,77 %) und Hauenstein (5,73 %). Die höchsten Renditen weisen Dimbach und Hauenstein auf, was auf ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete in diesen Orten hindeutet. Oberschlettenbach erreicht mit 2,41 % die niedrigste Rendite.

Schwanheim ist die drittkleinste Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Hauenstein nach Einwohnerzahl. Die begrenzte Baufläche bei 71,8 % bewaldeter Gemarkung kann den Kaufpreis strukturell stützen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Schwanheim ist rückläufig. Von 576 Einwohnern im Jahr 2015 stieg sie bis 2020 auf 595, fiel dann aber bis 2024 auf 569 zurück – ein Verlust von 1,2 % seit Beginn der Zeitreihe. Der Rückgang beschleunigte sich: Zwischen 2020 und 2024 gingen 26 Einwohner verloren, während in den vorangegangenen fünf Jahren noch ein Zuzug von 19 Einwohnern verzeichnet wurde.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,69 % im Jahr 2015 auf 2,32 % im Jahr 2023. Mit acht arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, der relative Anstieg ist jedoch ein Indikator für eine sich verschlechternde lokale Arbeitsmarktlage.

Der Landkreis Südwestpfalz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Index mit Rang 391 – der Kreis liegt damit unter den letzten in dieser Kategorie. Der Wohlstands-Index mit Rang 144 ist der beste Teilindex, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 372 und der Demografie-Index mit Rang 327 ebenfalls im unteren Drittel liegen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst, sie geben aber Aufschluss über den strukturellen Kontext.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 490 an das Straßennetz angebunden und seit 2006 Teil des Verkehrsverbundes Rhein-Neckar (VRN).