Wernersberg

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Wernersberg ist eine 8 km² große Ortsgemeinde im Wasgau, gelegen zwischen Annweiler am Trifels und Bad Bergzabern. Mit 1.110 Einwohnern auf 8,03 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 138 Einwohnern je Quadratkilometer – deutlich unter der des Landkreises Südliche Weinstraße (176 Einw./km²) und weit unter dem Landesdurchschnitt. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Annweiler am Trifels und ist über die Bundesstraße 48 erschlossen; der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Annweiler am Trifels.

Das Preisniveau am Immobilienmarkt liegt im bundesweiten Vergleich im unteren Mittelfeld, zeigt aber im Landesvergleich eine deutliche Aufwertung. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.404 Euro je Quadratmeter und liegt damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), aber 18,4 % über dem rheinland-pfälzischen Mittel (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,13 €/m² liegt knapp über dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), jedoch 8,9 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²).

Rendite und Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor von 24,65 gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis einer Immobilie kostet. Er liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (24,38) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (21,16). In Verbindung mit der Bruttomietrendite von 4,06 % zeigt sich: Der Kaufpreis steht im Verhältnis zur Miete hoch, was die Rendite drückt. Die Rendite liegt damit 1,19 Prozentpunkte unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und 1,04 Punkte unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Rendite Wernersbergs im Mittelfeld: Sie ist höher als die von Völkersweiler (3,5 %), Rinnthal (3,13 %) und Gossersweiler-Stein (3,95 %), aber niedriger als die von Lug (4,08 %), Annweiler (4,59 %), Spirkelbach (4,77 %), Dimbach (6,11 %) und Waldrohrbach (4,57 %). Der Perzentilrang von 25,57 im Bundesland bedeutet, dass 25,57 % der Orte in Rheinland-Pfalz eine niedrigere Bruttomietrendite haben – Wernersberg gehört also zu den Orten mit den niedrigsten Renditen im Land.

Preisentwicklung: Volatilität und Dynamik

Die Mietpreisentwicklung in Wernersberg ist außergewöhnlich volatil. Von 2019 bis 2024 schwankten die Angebotsmieten zwischen einem Tief von 5,45 €/m² (2020) und einem Hoch von 10 €/m² (2024). Dieser Anstieg von 5,45 auf 10 Euro entspricht einem CAGR von 5,15 % über den Zeitraum, ist aber in seiner Schwankungsbreite untypisch für einen stabilen Wohnmarkt. Die starken jährlichen Ausschläge – etwa der Rückgang von 8,69 €/m² (2022) auf 6,70 €/m² (2023) und der Sprung auf 10 €/m² (2024) – deuten auf ein kleines, illiquides Marktumfeld hin, in dem wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Kaufpreisentwicklung ist in der Zeitreihe nur für zwei Jahre belegt (2022: 1.685 €/m², 2024: 2.279 €/m²) und zeigt mit einem CAGR von 16,3 % eine sehr dynamische Entwicklung. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.404 €/m² liegt damit noch über dem letzten Zeitreihenwert von 2024, was auf eine weitere Preissteigerung hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Wernersbergs ist von 1.123 (2015) auf 1.110 (2024) um 1,16 % gesunken. Der stärkste Rückgang occurred zwischen 2015 und 2019 (von 1.123 auf 1.091), seit 2020 stabilisiert sich die Bevölkerung leicht (1.093 → 1.095 → 1.097 → 1.110). Diese Stabilisierung könnte mit der attraktiven Lage im Wasgau und der Nähe zum Pfälzerwald zusammenhängen.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,69 % (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau und entspricht nur etwa einem Drittel des Bundesdurchschnitts. Sie ging von 2,34 % (2015/2016) auf ein Tief von 1,09 % (2020) zurück und stieg seither leicht an. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 11 Personen.

Regionale Einordnung

Beim Kaufpreis liegt Wernersberg mit 2.404 €/m² etwa auf dem Durchschnitt der acht Nachbarorte (Durchschnitt: ~2.405 €/m²). Nur Lug (1.926 €/m²) und Dimbach (1.646 €/m²) liegen deutlich darunter, während Rinnthal (3.543 €/m²), Annweiler (2.569 €/m²) und Gossersweiler-Stein (2.530 €/m²) darüber liegen. Die Angebotsmiete von 8,13 €/m² liegt leicht unter dem Nachbarmittel (~8,40 €/m²), nur Lug (6,55 €/m²) und Völkersweiler (7,33 €/m²) sind niedriger.

Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (2.717 €/m² Kaufpreis, 9,43 €/m² Miete) liegt Wernersberg bei beiden Kennzahlen unter dem Mittel des Landkreises. Das spricht für einen Ort, der preislich unter dem regionalen Durchschnitt liegt, was die Attraktivität für Käufer und Mieter erhöhen kann.

Wernersberg wird von Einheimischen oft als „Kuckucksnest“ bezeichnet und hat 16 denkmalgeschützte Objekte. Der Landkreis Südliche Weinstraße ist zu etwa 43 % von Waldflächen geprägt, was den Tourismus und die Erholungsfunktion der Region unterstreicht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südliche Weinstraße belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 263 von rund 400 Landkreisen im Gesamtindex und zählt damit zum unteren Mittelfeld. Im Wohlstands- und Sozialindex erreicht der Kreis mit Rang 101 jedoch ein sehr gutes Ergebnis – das beste aller Teilindizes. Im Arbeitsmarkt-Index liegt er auf Platz 213, im Dynamik-Index auf Platz 209. Schwächere Positionen zeigen sich im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 328) sowie Demografie (Rang 354).

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Anbindung an die Bundesstraße 48 und die Buslinie 525 des VRN nach Bad Bergzabern und Annweiler am Trifels gewährleisten eine grundlegende Verkehrsanbindung. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Annweiler am Trifels.

Für Wernersberg liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für eine so kleine Gemeinde im ländlichen Raum typisch ist.