Kapsweyer

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Rendite

Kapsweyer ist eine Gemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße in Rheinland-Pfalz mit 899 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 8,26 km². Die Gemeinde liegt im Süden Rheinland-Pfalz, nahe der französischen Grenze, und gehört zur Verbandsgemeinde Bad Bergzabern.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.942 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.717 €/m²) und fast 45 % über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,95 €/m² liegt hingegen knapp unter dem Kreiswert (9,43 €/m²) und nur leicht über dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,65 %, die im Vergleich mit allen acht Nachbarorten die niedrigste ist. Der Kaufpreisfaktor von 27,41 liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,38) und dem Landesdurchschnitt (21,16), was auf eine starke Nachfrage nach Eigentum bei gleichzeitig moderater Mietentwicklung hindeutet.

Preisentwicklung: Stabile Mieten, hoher Kaufpreis

Die Mietentwicklung zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf. Von 2019 bis 2021 lag die Angebotsmiete stabil bei 6,82 €/m². Im Jahr 2024 fiel sie auf 6,43 €/m², bevor sie in der Zeitreihe für 2026 auf 10,91 €/m² ansteigt – ein Anstieg von knapp 70 % gegenüber 2024. Diese Entwicklung ist nicht linear und lässt auf eine starke Marktdynamik in den jüngeren Jahren schließen.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.942,57 €/m² (Stand 2022). Im Verhältnis zur Miete ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 27,41, was bedeutet, dass das 27,4-fache des jährlichen Mietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,38) und dem Landesdurchschnitt (21,16), was auf eine starke Nachfrage nach Eigentum bei gleichzeitig moderater Mietentwicklung hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Kapsweyers ist seit 2015 um 4,7 % gesunken, von 943 auf 899 Einwohner (2024). Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2017 schwankte die Bevölkerung um die 940–950, ab 2018 beschleunigte sich der Rückgang auf 899 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner pro km².

Gleichzeitig bleibt die Arbeitslosenquote mit 2,68 % (2023) sehr niedrig und stabil. Im Vergleich zu 2015 (3,01 %) hat sie sich leicht verbessert. Diese Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist typisch für ländliche Gemeinden im Weinbaugebiet, in denen die Erwerbstätigen häufig in größeren Städten wie Landau oder Karlsruhe arbeiten.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im Weinbaugebiet

Die Kaufpreise Kapsweyers liegen im regionalen Vergleich im oberen Drittel. Mit 2.942 €/m² liegt der Ort unter Oberotterbach (3.292 €/m²) und Dierbach (2.950 €/m²), aber über allen anderen Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 8,95 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als in Schweighofen (7,73 €/m²) und Niederotterbach (7,87 €/m²), aber niedriger als in Schweigen-Rechtenbach (10,03 €/m²) und Bad Bergzabern (9,53 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,65 % ist die niedrigste im direkten Vergleich mit allen Nachbarorten. Vollmersweiler erreicht mit 5,53 % die höchste Rendite, gefolgt von Steinfeld (5,2 %) und Schweigen-Rechtenbach (5,1 %). Kapsweyer liegt damit am unteren Ende der regionalen Spannbreite, was den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Im Landesvergleich schneidet Kapsweyer bei der Rendite im 13,7. Perzentil ab – von den 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz liegt Kapsweyer damit in den unteren 14 %. Das bedeutet, dass 86 % der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten

Der Landkreis Südliche Weinstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 263 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Bereich Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 101 im oberen Drittel, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 328 sowie Demografie mit Rang 354 die schwächsten Bereiche sind. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 213 im mittleren Bereich, die Dynamik mit Rang 209 ebenfalls mittelmäßig.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Weinbaugemeinde: Hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Innovationsdynamik und demografischem Druck. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Abhängigkeit von größeren Bildungsstandorten in der Region unterstreicht.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreisfaktor in Nachbarorten und hohem Kaufpreisfaktor in Kapsweyer deutet darauf hin, dass der Ort als ruhiger Wohnstandort mit Weinbaulage wahrgenommen wird, während die wirtschaftliche Dynamik im Landkreis insgesamt begrenzt ist.