Aichen

Gemeindeprofil

Aichen ist eine ländliche Gemeinde im schwäbischen Landkreis Günzburg mit 1.206 Einwohnern auf 17,62 km². Die Gemeinde gliedert sich in sechs Gemeindeteile – Aichen, Bernbach, Memmenhausen, Nachstetten, Obergessertshausen und Ruhfelden – und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ziemetshausen. Die Wirtschaft ist landwirtschaftlich geprägt: 2018 bestanden 28 Betriebe mit insgesamt 1.206 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche. Am Arbeitsort waren 493 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon vier im Bauhauptgewerbe und fünf in sonstigen Wirtschaftsbereichen; im produzierenden Gewerbe und im Handel waren keine Beschäftigten registriert. Dies deutet auf ein ausgeprägtes Pendlerprofil hin.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die Angebotsmiete liegt mit 7,36 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.945 €/m² liegt dagegen nahe dem Kreisdurchschnitt von 2.929 €/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 3 %, der Kaufpreisfaktor 33,35.

Der Kaufpreisfaktor von 33,35 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 24,39 und dem Landesdurchschnitt von 26,10. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer Bruttomietrendite von 3 %, die im unteren Elfenbein des Landes liegt (11. Perzentil von 2.056 Orten). Das bedeutet: Die Rendite aus der Vermietung liegt in Aichen deutlich unter dem bayerischen und auch unter dem Kreisniveau (4,26 %).

Die Zeitreihe der Mieten zeigt eine ungewöhnliche Volatilität: Nach 9,34 €/m² in den Jahren 2020 und 2021 fiel der Wert 2022 auf 5,33 €/m², stieg 2024 auf 12,50 €/m² und lag 2026 bei 7,85 €/m². Der aktuelle Wert von 7,36 €/m² (2026) liegt damit unter dem Vorjahreswert. Die CAGR der Miete über den Zeitraum 2020–2026 beträgt -2,85 %. Bei den Kaufpreisen liegen nur drei Datenpunkte vor: 3.128,57 €/m² (2023), 3.339,75 €/m² (2024) und 2.622,23 €/m² (2026). Die CAGR der Kaufpreise über diesen kurzen Zeitraum beträgt -5,72 %. Die Datenlage ist hier dünn, der Trend zeigt aber einen deutlichen Rückgang.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Aichen (7,36 €/m²) unter den meisten Nachbarorten. Von den acht Nachbarn mit verfügbaren Daten liegen nur Mittelneufnach (6,95 €/m²) und Eppishausen (8,43 €/m²) in ähnlicher oder niedrigerer Höhe. Langenneufnach liegt mit 11,65 €/m² deutlich darüber. Der Kaufpreis von 2.945 €/m² liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn: Er ist höher als der von Balzhausen (2.456 €/m²), Mickhausen (2.501 €/m²) und Eppishausen (2.569 €/m²), aber niedriger als der von Langenneufnach (3.758 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3 % liegt unter sieben der acht Nachbarorte. Nur Mittelneufnach (2,87 %) liegt darunter. Die nächstgelegenen Nachbarn Balzhausen (4,57 %) und Walkertshofen (3,99 %) weisen deutlich höhere Renditen aus. Dies korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 33,35, der über dem aller Nachbarorte liegt – die Preise sind im Verhältnis zur Miete hier am höchsten.

Der Kreis Günzburg als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,26 % und einem Kaufpreisfaktor von 24,39 über dem Niveau Aichens. Aichen ist damit innerhalb des Kreises ein Markt mit überproportional hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Aichens wuchs von 1.130 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.206 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 6,7 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,66 % – ein sehr niedriger Wert. Mit nur 5 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Günzburg den Gesamtrang 137 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Stärke-Index liegt mit Rang 110 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 300 im unteren Drittel liegt. Der Arbeitsmarkt-Index rangiert bei 280, der Demografie-Index bei 79. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Aichen. Die Kombination aus hohem Stärke- und niedrigem Dynamik-Rang entspricht dem Muster einer wirtschaftlich stabilen, aber dynamisch schwächeren Region.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Ziemetshausen und liegt in der Region Donau-Iller.