Nesselwang, M
Nesselwang (PLZ 87484) liegt im Kreis Ostallgäu in Bayern. Der Ort zählt 3.845 Einwohner auf 29,5 km², das entspricht 130 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,76 € pro m², der Kaufpreis bei 4.709 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,74 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,5 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Nesselwang über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,83 € auf 10,29 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ostallgäu Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 96, Stärkerang 60). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oy-Mittelberg, Rückholz und Pfronten an.
Immobilienpreise in Nesselwang im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Nesselwang, Markt
Nesselwang ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im Landkreis Ostallgäu mit sehr hohen Immobilienpreisen, niedriger Bruttomietrendite und starkem Bevölkerungswachstum. Der Markt wird durch Tourismus, Lage im Allgäu und knappe Wohnraumangebote geprägt. Die Kaufpreise liegen deutlich über allen Vergleichswerten, die Rendite ist eine der niedrigsten im Umland.
Der Ort
Nesselwang ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im bayerisch-schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit 3.845 Einwohnern auf einer Fläche von 29,54 km². Der Hauptort liegt auf 867 m ü. NHN am Fuße von Alpspitz und Edelsberg, in der Nähe der oberen Wertach und des Grüntensees. Kempten, Füssen und die österreichische Grenze sind jeweils etwa 20 km entfernt. Die Gemeinde umfasst 17 Gemeindeteile und ist durch Landwirtschaft, Handel, Handwerk, Industrie sowie zahlreiche touristische Einrichtungen geprägt. Nach dem Zweiten Weltkrieg setzte hier die touristische Entwicklung ein, die den Ort bis heute prägt.
Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite
Der Immobilienmarkt in Nesselwang ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,76 € je m², der Angebotskaufpreis bei 4.709 € je m². Beide Werte liegen über dem Kreisdurchschnitt (Miete 10,44 €/m², Kaufpreis 3.715 €/m²), über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 36,48 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 36,48-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreiswert von 29,69 als auch über dem Landeswert von 26,10 liegt. Die Bruttomietrendite von 2,74 % ist eine der niedrigsten im Vergleichsraum. Das Perzentil von 5,35 bei der Rendite im Bundesland zeigt, dass Nesselwang zu den Orten mit der niedrigsten Bruttomietrendite der 2.056 verglichenen bayerischen Orte gehört. Die Rendite entspricht nur etwa der Hälfte des deutschen Durchschnitts von 5,10 %. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,95-fachen des Bundesdurchschnitts deutlich höher als die Miete mit dem 1,21-fachen – diese Diskrepanz erklärt die niedrige Rendite.
Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Einbruch 2023
Die Angebotspreise haben seit 2018 ein starkes Wachstum durchlaufen. Die Miete stieg von 7,83 €/m² (2018) auf 10,29 €/m² (2026), was einem Anstieg von rund 31 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.848 €/m² (2018) auf 5.095 €/m² (2026), ein Anstieg von rund 79 %. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Auffällig ist ein deutlicher Einbruch des Kaufpreises im Jahr 2023 auf 3.018 €/m² – ein Rückgang von rund 33 % gegenüber dem Vorjahreswert von 4.524 €/m². Erholte sich der Preis bereits 2024 wieder auf 3.969 €/m² und legte 2026 erneut stark zu. Die Miete zeigte keinen vergleichbaren Einbruch, sondern schwankte zwischen 7,50 €/m² (2019) und 10,36 €/m² (2023). Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis – der Kaufpreis steigt deutlich schneller als die Miete – treibt die Rendite weiter nach unten und den Kaufpreisfaktor in die Höhe.
Regionale Einordnung: Allgäuer Tourismusmarkt
Im regionalen Vergleich hebt sich Nesselwang deutlich ab. Von den sieben Nachbarorten hat Oy-Mittelberg mit 12,45 €/m² die höchste Miete, aber mit 3.692 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis als Nesselwang. Pfronten weist mit 5.244 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Miete von 11,56 €/m². Rückholz liegt mit 9,48 €/m² Miete und 3.214 €/m² Kaufpreis deutlich unter Nesselwang. Die Bruttomietrendite in Nesselwang von 2,74 % ist nur von Pfronten (2,65 %) und Hopferau (2,67 %) übertroffen – alle drei Orte liegen im Alpenraum und profitieren von der touristischen Nachfrage, die die Kaufpreise stärker in die Höhe treibt als die Mieten. Nesselwang entspricht damit dem Muster von Allgäuer Tourismusorten: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu niedrigen Renditen.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Nesselwangs wuchs von 3.541 Einwohnern (2015) auf 3.845 (2024), was einem Anstieg von 8,6 % entspricht. Das Wachstum verlief bis 2022 kontinuierlich (Höchststand 3.882), stabilisierte sich dann aber auf dem Niveau von 3.845. Die Bevölkerungsdichte beträgt 130 Einwohner je km². Der Landkreis Ostallgäu schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt gut ab. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 16. Schwächer sind die Indizes bei Wettbewerb und Innovation (Rang 108), Demografie (Rang 83) und Arbeitsmarkt (Rang 91). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Bevölkerungswachstum und die im Prognos-Zukunftsatlas ausgewiesene starke wirtschaftliche Lage des Landkreises gehen einher mit den hohen Immobilienpreisen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Nesselwang entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Nesselwang
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,83 €/m² |
| 2019 | 7,50 €/m² |
| 2020 | 8,68 €/m² |
| 2021 | 10,17 €/m² |
| 2022 | 9,61 €/m² |
| 2023 | 10,36 €/m² |
| 2024 | 10,07 €/m² |
| 2025 | 9,65 €/m² |
| 2026 | 10,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Nesselwang
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.848 €/m² |
| 2019 | 2.800 €/m² |
| 2020 | 3.841 €/m² |
| 2021 | 4.186 €/m² |
| 2022 | 4.524 €/m² |
| 2023 | 3.018 €/m² |
| 2024 | 3.969 €/m² |
| 2025 | 3.407 €/m² |
| 2026 | 5.095 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Nesselwang
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,30 % |
| 2019 | 3,21 % |
| 2020 | 2,71 % |
| 2021 | 2,92 % |
| 2022 | 2,55 % |
| 2023 | 4,12 % |
| 2024 | 3,04 % |
| 2025 | 3,40 % |
| 2026 | 2,42 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Nesselwang
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.541 Einwohner |
| 2016 | 3.567 Einwohner |
| 2017 | 3.592 Einwohner |
| 2018 | 3.654 Einwohner |
| 2019 | 3.753 Einwohner |
| 2020 | 3.831 Einwohner |
| 2021 | 3.846 Einwohner |
| 2022 | 3.882 Einwohner |
| 2023 | 3.845 Einwohner |
| 2024 | 3.845 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Nesselwang
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,23 % |
| 2016 | 1,11 % |
| 2017 | 1,04 % |
| 2018 | 1,68 % |
| 2019 | 1,94 % |
| 2020 | 2,84 % |
| 2021 | 2,76 % |
| 2022 | 2,18 % |
| 2023 | 2,31 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 52,00 Rang |
| Dynamik | 96,00 Rang |
| Stärke | 60,00 Rang |
| Demografie | 83,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 91,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 108 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 16,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Nesselwang liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Nesselwang im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Nesselwang ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Nesselwang ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Nesselwang
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oy-Mittelberg | 12,45 €/m² |
| Pfronten | 11,56 €/m² |
| Wertach | 11,53 €/m² |
| Seeg | 11,38 €/m² |
| Eisenberg | 10,78 €/m² |
| Nesselwang | 10,76 €/m² |
| Görisried | 10,56 €/m² |
| Lengenwang | 10,04 €/m² |
| Rückholz | 9,48 €/m² |
| Hopferau | 9,30 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Nesselwang ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Nesselwang
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Görisried | 4,40 % |
| Oy-Mittelberg | 4,05 % |
| Eisenberg | 3,83 % |
| Rückholz | 3,54 % |
| Wertach | 3,37 % |
| Seeg | 3,21 % |
| Lengenwang | 2,93 % |
| Nesselwang | 2,74 % |
| Hopferau | 2,67 % |
| Pfronten | 2,65 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oy-Mittelberg | 4,5 km | 87466 | 12,45 € | 3.692 € | 4,05 % |
| Rückholz | 5,0 km | 87494 | 9,48 € | 3.214 € | 3,54 % |
| Pfronten | 6,2 km | 87459 | 11,56 € | 5.244 € | 2,65 % |
| Wertach, M | 7,1 km | 87497 | 11,53 € | 4.108 € | 3,37 % |
| Eisenberg | 7,9 km | 87637 | 10,78 € | 3.378 € | 3,83 % |
| Seeg | 8,9 km | 87637 | 11,38 € | 4.259 € | 3,21 % |
| Görisried | 9,5 km | 87657 | 10,56 € | 2.877 € | 4,40 % |
| Hopferau | 10,1 km | 87659 | 9,30 € | 4.175 € | 2,67 % |
| Lengenwang | 11,5 km | 87663 | 10,04 € | 4.106 € | 2,93 % |
Wo liegt Nesselwang?
Lage
Nesselwang auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Nesselwang
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,76 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.709 € |
| Bruttomietrendite | 2,74 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,5 |
| Einwohner | 3.845 |
| Einwohner je km² | 130 |
| Fläche (km²) | 29,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #52 |
| Prognos Dynamikrang | #96 |
| Prognos Stärkerang | #60 |
| Koordinaten | 47,6219, 10,5001 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Nesselwang
Was kostet eine Wohnung in Nesselwang?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Nesselwang liegt bei 10,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.709 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu (10,44 Euro bzw. 3.715 Euro) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Nesselwang entwickelt?
Die Immobilienpreise in Nesselwang sind seit 2018 deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete legte von 7,83 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10,29 Euro (2026) zu, der Kaufpreis von 2.848 auf 5.095 Euro pro Quadratmeter. Besonders beim Kaufpreis ist die Entwicklung volatil: Nach dem Anstieg auf 4.524 Euro (2022) fiel der Preis 2023 auf 3.018 Euro, bevor er 2026 wieder auf über 5.000 Euro stieg. Alle Werte der Zeitreihe sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Nesselwang?
Die Bruttomietrendite in Nesselwang beträgt 2,74 Prozent, was deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,48 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 36,48 ist ebenfalls hoch im Vergleich zum Kreis (29,69) und Bayern (26,10). Der Perzentilrang der Rendite in Bayern liegt bei 5,35, was bedeutet, dass nur rund fünf Prozent der Orte im Freistaat eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Das Kaufpreisniveau ist im Verhältnis zur Miete also sehr hoch.
Wie schneidet Nesselwang im Vergleich zum Umland ab?
Im Vergleich zum Umland liegt Nesselwang bei der Miete (10,76 Euro/m²) nahe an Orten wie Eisenberg (10,78 Euro/m²) und Görisried (10,56 Euro/m²), deutlich unter Pfronten (11,56 Euro/m²) und Oy-Mittelberg (12,45 Euro/m²). Beim Kaufpreis ist Nesselwang mit 4.709 Euro/m² teurer als die meisten Nachbarorte, nur Pfronten (5.244 Euro/m²) liegt höher. Die Rendite von 2,74 Prozent ist im Umland eher niedrig; nur Pfronten (2,65 %) und Hopferau (2,67 %) liegen darunter.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Nesselwang?
Die Einwohnerzahl in Nesselwang ist von 3.541 (2015) auf 3.845 (2024) gestiegen, das entspricht einem Plus von rund 8,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 130 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 29,54 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,5 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2015 (4,9 Prozent). Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Ostallgäu insgesamt auf Platz 52 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Nesselwang?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Nesselwang sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Nesselwang führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ostallgäu
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rettenbach a.Auerberg | 87675 | 8,88 € | 2.048 € | 5,20 % |
| Osterzell | 87662 | 8,43 € | 2.045 € | 4,95 % |
| Irsee, M | 87660 | 10,78 € | 2.904 € | 4,45 % |
| Görisried | 87657 | 10,56 € | 2.877 € | 4,40 % |
| Ronsberg, M | 87671 | 9,20 € | 2.608 € | 4,24 % |
| Kraftisried | 87647 | 9,89 € | 2.834 € | 4,19 % |
| Obergünzburg, M | 87634 | 10,27 € | 2.968 € | 4,15 % |
| Unterthingau, M | 87647 | 9,50 € | 2.760 € | 4,13 % |