Eisenberg
Eisenberg (PLZ 87637) liegt im Kreis Ostallgäu in Bayern. Der Ort zählt 1.237 Einwohner auf 13,6 km², das entspricht 91 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,78 € pro m², der Kaufpreis bei 3.378 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,83 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,1 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eisenberg über dem Renditeniveau von 50 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,16 € auf 8,04 € pro m², im Mittel 1,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ostallgäu Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 96, Stärkerang 60). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hopferau, Seeg und Pfronten an.
Immobilienpreise in Eisenberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Eisenberg (Allgäu)
Eisenberg im Ostallgäu ist eine kleine, ländliche Gemeinde mit 1.237 Einwohnern, die durch einen niedrigen Angebotskaufpreis (3.378 €/m²) und eine volatile Mietentwicklung gekennzeichnet ist. Die Bruttomietrendite von 3,83 % liegt über allen Nachbarorten und über dem Kreisdurchschnitt, was auf den niedrigsten Kaufpreis der Region zurückzuführen ist. Der Kaufpreisfaktor entspricht dem bayerischen Durchschnitt. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 4 %, die Arbeitslosenquote liegt bei 1,49 %. Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 52.
Marktüberblick
Eisenberg liegt im schwäbischen Landkreis Ostallgäu auf 818 m ü. NHN und umfasst 13,58 km² mit 1.237 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Seeg und gliedert sich in 17 Gemeindeteile. Mit 91 Einwohnern je km² ist sie dünn besiedelt und strukturell ländlich geprägt.
Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,78 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (10,44 €/m²) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 3.378 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (3.715 €/m²) und nur leicht über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) liegt. Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,83 %, die über allen verfügbaren Nachbarorten liegt. Der Kaufpreisfaktor von 26,11 entspricht fast exakt dem bayerischen Durchschnitt (26,10), was auf eine ausgeglichene Preis-Miete-Relation hindeutet.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Eisenberg ist außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete schwankte in der Zeitreihe zwischen 7,16 €/m² (2018) und 13,22 €/m² (2024) – eine Spanne von fast 85 %. Der aktuelle Inseratswert von 10,78 €/m² liegt deutlich über dem Jahresdurchschnittswert von 8,04 €/m², den die Zeitreihe für 2026 ausweist. Der CAGR von 1,46 % über die gesamte Reihe maskiert diese Schwankungen.
Im Gegensatz dazu verläuft die Kaufpreisentwicklung stabil und nahezu flach. Von 3.618 €/m² (2019) über 2.864 €/m² (2020) hin zu 3.643 €/m² (2026) zeigt sich kaum eine nennenswerte Entwicklung (CAGR: 0,1 %). Der Kaufpreis hat sich über sieben Jahre praktisch nicht verändert.
Diese Diskrepanz zwischen volatiler Miete und stabilem Kaufpreis ist ungewöhnlich und spricht für einen Markt, in dem die Kaufpreise strukturell verankert sind, während die Mietangebote stärker von saisonalen oder konjunkturellen Schwankungen beeinflusst werden.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Eisenberg den niedrigsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte aufweist. Mit 3.378 €/m² liegt der Wert unter dem nächstgelegenen Hopferau (4.175 €/m², 2,2 km entfernt) und deutlich unter Pfronten (5.244 €/m², 4,9 km) oder Rieden am Forggensee (5.276 €/m², 8,1 km).
Die Angebotsmiete von 10,78 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden: Sie übertrifft die Werte von Hopferau (9,30 €/m²) und Rückholz (9,48 €/m²), liegt aber unter den touristisch geprägten Orten wie Füssen (12,75 €/m²) und Rieden am Forggensee (12,18 €/m²).
Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mittlerer Miete führt dazu, dass Eisenberg die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte erreicht (3,83 %). Alle Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 2,65 % (Pfronten) und 3,54 % (Rückholz) darunter. Dieser Vorteil resultiert ausschließlich aus dem niedrigeren Kaufpreis – die Miete ist nicht die höchste, aber der Preis ist der niedrigste.
Auf Ebene des Landkreises liegt Eisenberg bei der Rendite mit 3,83 % über dem Kreisdurchschnitt von 3,48 %. Der Kreisdurchschnitt wird durch Orte mit niedrigeren Mieten und höheren Kaufpreisen nach unten gezogen.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Eisenberg wuchs zwischen 2015 und 2024 um 4,0 % von 1.189 auf 1.237 Einwohner. Dieser Zuzug entspricht dem langfristigen Trend: Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde von 895 auf 1.180 Einwohner (+31,8 %), wie aus der Gemeindechronik hervorgeht.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,49 % und damit auf sehr niedrigem Niveau. Im historischen Verlauf schwankte sie zwischen 0,98 % (2017) und 1,96 % (2021). Mit 12 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.
Auf Ebene des Landkreises Ostallgäu belegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 16), gefolgt vom Arbeitsmarkt (Rang 91) und der Demografie (Rang 83). Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 108 im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Eisenberg.
Wirtschaftlich ist Eisenberg klein strukturiert: 2020 waren 134 Personen im produzierenden Gewerbe und 112 im Handel und Verkehr sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Im verarbeitenden Gewerbe gab es keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe drei. 32 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 933 ha Dauergrünfläche. Der Fremdenverkehr wird als wichtige Erwerbsquelle genannt. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.
Eisenberg liegt am Bodensee-Königssee-Radweg, einer überregionalen Radverbindung von Lindau zum Königssee, die den Ort über die Ortsteile Zell und Speiden mit Füssen und Sonthofen verbindet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eisenberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eisenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,16 €/m² |
| 2019 | 9,00 €/m² |
| 2020 | 10,91 €/m² |
| 2021 | 7,76 €/m² |
| 2022 | 9,00 €/m² |
| 2023 | 7,34 €/m² |
| 2024 | 13,22 €/m² |
| 2025 | 12,12 €/m² |
| 2026 | 8,04 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eisenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3.618 €/m² |
| 2020 | 2.864 €/m² |
| 2026 | 3.643 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eisenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,99 % |
| 2020 | 4,57 % |
| 2026 | 2,65 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eisenberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.189 Einwohner |
| 2016 | 1.180 Einwohner |
| 2017 | 1.183 Einwohner |
| 2018 | 1.180 Einwohner |
| 2019 | 1.180 Einwohner |
| 2020 | 1.218 Einwohner |
| 2021 | 1.216 Einwohner |
| 2022 | 1.251 Einwohner |
| 2023 | 1.237 Einwohner |
| 2024 | 1.237 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eisenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,28 % |
| 2016 | 1,22 % |
| 2017 | 0,98 % |
| 2018 | 1,55 % |
| 2019 | 1,29 % |
| 2020 | 1,66 % |
| 2021 | 1,96 % |
| 2022 | 1,49 % |
| 2023 | 1,49 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 52,00 Rang |
| Dynamik | 96,00 Rang |
| Stärke | 60,00 Rang |
| Demografie | 83,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 91,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 108 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 16,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Eisenberg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Eisenberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eisenberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eisenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eisenberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Füssen | 12,75 €/m² |
| Rieden am Forggensee | 12,18 €/m² |
| Pfronten | 11,56 €/m² |
| Seeg | 11,38 €/m² |
| Roßhaupten | 10,99 €/m² |
| Eisenberg | 10,78 €/m² |
| Nesselwang | 10,76 €/m² |
| Lengenwang | 10,04 €/m² |
| Rückholz | 9,48 €/m² |
| Hopferau | 9,30 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eisenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eisenberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eisenberg | 3,83 % |
| Rückholz | 3,54 % |
| Füssen | 3,32 % |
| Seeg | 3,21 % |
| Roßhaupten | 3,12 % |
| Lengenwang | 2,93 % |
| Rieden am Forggensee | 2,77 % |
| Nesselwang | 2,74 % |
| Hopferau | 2,67 % |
| Pfronten | 2,65 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hopferau | 2,2 km | 87659 | 9,30 € | 4.175 € | 2,67 % |
| Seeg | 4,7 km | 87637 | 11,38 € | 4.259 € | 3,21 % |
| Pfronten | 4,9 km | 87459 | 11,56 € | 5.244 € | 2,65 % |
| Rückholz | 7,1 km | 87494 | 9,48 € | 3.214 € | 3,54 % |
| Nesselwang, M | 7,9 km | 87484 | 10,76 € | 4.709 € | 2,74 % |
| Rieden am Forggensee | 8,1 km | 87669 | 12,18 € | 5.276 € | 2,77 % |
| Füssen, St | 8,6 km | 87629 | 12,75 € | 4.614 € | 3,32 % |
| Lengenwang | 9,6 km | 87663 | 10,04 € | 4.106 € | 2,93 % |
| Roßhaupten | 9,6 km | 87672 | 10,99 € | 4.234 € | 3,12 % |
Wo liegt Eisenberg?
Lage
Eisenberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eisenberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.378 € |
| Bruttomietrendite | 3,83 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,1 |
| Einwohner | 1.237 |
| Einwohner je km² | 91 |
| Fläche (km²) | 13,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #52 |
| Prognos Dynamikrang | #96 |
| Prognos Stärkerang | #60 |
| Koordinaten | 47,6121, 10,6044 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eisenberg
Was kostet eine Wohnung in Eisenberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Eisenberg liegt bei 10,78 Euro pro Quadratmeter (Stand der Inseratedaten). Damit liegt Eisenberg leicht über dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu mit 10,44 Euro pro m² und auch über dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro pro m². Der Angebotskaufpreis beträgt 3.378 Euro pro m² und liegt damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro m², jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 3.715 Euro pro m². Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eisenberg entwickelt?
Die Angebotsmieten in Eisenberg zeigen eine starke Schwankung: Von 7,16 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie 2020 auf 10,91 Euro, fielen 2021 wieder auf 7,76 Euro und erreichten 2024 mit 13,22 Euro einen Höhepunkt, bevor sie 2025 auf 12,12 Euro sanken. Der aktuelle Wert liegt bei 8,04 Euro pro m². Beim Kaufpreis gab es nur drei Messpunkte: 3.618 Euro pro m² (2019), ein Tief von 2.864 Euro (2020) und 3.643 Euro (2026). Die Kaufpreiserhöhung seit 2019 beträgt damit rund 0,1 Prozent pro Jahr, die Mietentwicklung liegt bei etwa 1,5 Prozent pro Jahr.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Eisenberg?
Die Bruttomietrendite in Eisenberg beträgt 3,83 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,48 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 49,7 im Bundesland bedeutet, dass Eisenberg bei der Rendite etwa im Mittelfeld aller bayerischen Orte liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,11 und liegt damit leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 sowie deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 29,69. Die deutsche Durchschnittsrendite liegt bei 5,10 Prozent, der deutsche Durchschnittskaufpreisfaktor bei 26,10.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung und die Wirtschaft in Eisenberg?
Die Bevölkerung in Eisenberg ist von 1.189 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.237 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Plus von rund 4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 13,58 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12 Prozent. Der Kreis Ostallgäu erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 52 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking, mit besonders guten Werten im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 16).
Woher stammen die Daten zu Eisenberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eisenberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eisenberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ostallgäu
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rettenbach a.Auerberg | 87675 | 8,88 € | 2.048 € | 5,20 % |
| Osterzell | 87662 | 8,43 € | 2.045 € | 4,95 % |
| Irsee, M | 87660 | 10,78 € | 2.904 € | 4,45 % |
| Görisried | 87657 | 10,56 € | 2.877 € | 4,40 % |
| Ronsberg, M | 87671 | 9,20 € | 2.608 € | 4,24 % |
| Kraftisried | 87647 | 9,89 € | 2.834 € | 4,19 % |
| Obergünzburg, M | 87634 | 10,27 € | 2.968 € | 4,15 % |
| Unterthingau, M | 87647 | 9,50 € | 2.760 € | 4,13 % |