Rieden am Forggensee

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Renditen

Rieden am Forggensee liegt im südlichen Ostallgäu an der Uferlinie des Forggensees, des größten Stausees Deutschlands. Der Ort von 1.408 Einwohnern (2024) auf 13,14 km² Fläche gehört zur Tourismusregion um Füssen und die Schlösser Neuschwanstein und Hohenschwangau. Diese Lage prägt den Immobilienmarkt grundlegend: Die Preise liegen deutlich über dem regionalen und bayerischen Durchschnitt, die Renditen sind entsprechend niedrig. Die Mietpreise in der Zeitreihe schwanken stark – von 8,72 €/m² (2022) bis 14 €/m² (2026) – was auf einen Markt mit erheblichem Ferienwohnungs- und Saisonanteil hindeutet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.276 €/m² ist das 1,42-Fache des Kreisdurchschnitts (3.715 €/m²) und das 1,63-Fache des bayerischen Durchschnitts (3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 36,1 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 29,7 und dem bayerischen Mittel von 26,1. Die Angebotsmiete von 12,18 €/m² liegt zwar über dem Kreis- (10,44 €/m²) und Bayerndurchschnitt (10,11 €/m²), aber der Anstieg ist weniger ausgeprägt als der der Kaufpreise. Daraus ergibt sich die niedrige Bruttomietrendite von 2,77 %, die unter dem Nachbarmittel (3,07 %) und dem Kreisdurchschnitt (3,48 %) liegt, aber nicht die niedrigste aller Nachbarorte ist – Hopferau (2,67 %) und Halblech (2,73 %) liegen darunter. Ein Investor müsste für die jährliche Kaltmiete 36,1 Jahre aufwenden – ein Wert, der den Markt als reinen Kapitalanlage- und Zweitwohnsitzmarkt ausweist, nicht als renditeorientierten Mietwohnungsmarkt.

Preisentwicklung: Korrekturen nach dem Hoch 2022

Die Kaufpreis-Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg von 3.375 €/m² (2020) auf 6.198 €/m² (2022), gefolgt von einem Rückgang auf 5.000 €/m² (2024). Der aktuelle Wert von 5.276 €/m² liegt damit knapp über dem Tiefststand von 2024, aber deutlich unter dem Hoch von 2022. Das entspricht dem bundesweiten Trend: Nach der Zinswende 2022/2023 korrigierten sich die Allgäuer Preise ebenfalls, wenn auch weniger stark als in Großstädten.

Die Mietpreis-Zeitreihe ist deutlich unruhiger als die Kaufpreisreihe. Sie schwankt zwischen 8,72 €/m² (2022) und 14 €/m² (2026), wobei der aktuelle Wert von 12,18 €/m² dazwischen liegt. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt sich auch in den CAGR-Werten: Der Kaufpreis wuchs mit 5,07 % pro Jahr deutlich schneller als die Miete mit 2,38 %. Dieser Graben zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist ein strukturelles Merkmal des Marktes und erklärt die niedrige Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 36,1 ist die direkte Folge: Hohe Kaufpreise bei moderatem Mietniveau.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Transaktionsdaten oder seriöse Angebotsauswertungen hindeutet.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Tourismus

Rieden am Forggensee verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 10,95 % (von 1.269 auf 1.408 Einwohner). Dieser Anstieg ist überdurchschnittlich und geht einher mit der allgemeinen Attraktivität des Allgäus als Wohnstandort. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,38 % (21 Arbeitslose). Sie ist zwar gestiegen – von 0,84 % (2015) – aber absolut betrachtet weiterhin sehr niedrig. Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 16 von rund 400 Kreisen im Index Wohlstand und Soziale Lage und Rang 52 insgesamt. Diese starke Positionierung des Standorts spiegelt sich in der Kaufpreisdynamik wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungsdichte von 107 Einwohnern pro km² ist für bayerische Verhältnisse moderat. Das Bevölkerungswachstum in Kombination mit der begrenzten Baufläche spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die die Preise stützt.

Der Forggensee selbst ist ein zentraler Standortfaktor: Als größter Stausee Deutschlands (15,2 km²) mit der Nähe zu den Alpen und den Königsschlössern schafft er ein touristisches Umfeld, das sowohl den Ferienwohnungs- als auch den Zweitwohnmärkten Auftrieb gibt. Die extreme Volatilität der Mietpreise in der Zeitreihe geht einher mit einem Markt, in dem ein erheblicher Teil des Mietangebots saisonal geprägt ist.

Regionale Einordnung: Premiumstandort im Ostallgäu

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Rieden am Forggensee ein eindeutiges Profil: Der Angebotskaufpreis von 5.276 €/m² ist der höchste aller Nachbarorte (der nächsthöchste ist Schwangau mit 4.852 €/m²). Die Angebotsmiete von 12,18 €/m² liegt unter Füssen (12,75 €/m²) und knapp über Schwangau (11,81 €/m²). Die Bruttomietrendite von 2,77 % liegt unter dem Nachbarmittel (3,07 %), ist aber nicht die niedrigste – Hopferau (2,67 %) und Halblech (2,73 %) liegen darunter.

Im Kreis Ostallgäu liegt Rieden mit 5.276 €/m² deutlich über dem Durchschnitt von 3.715 €/m². Mit 12,18 €/m² liegt die Miete ebenfalls über dem Kreiswert von 10,44 €/m². Im bayerischen Vergleich (2.056 Orte) belegt Rieden im Perzentilrang der Bruttomietrendite den 6. Platz von 100 – die Rendite liegt also unter 94 % aller bayerischen Vergleichsorte. Das bestätigt die Einordnung als Premiumstandort mit niedriger Rendite.

Der Vergleich mit Füssen ist besonders aufschlussreich: Füssen hat mit 12,75 €/m² eine höhere Miete, aber mit 4.614 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis und damit eine bessere Rendite von 3,32 %. Das zeigt, dass Rieden im Kaufpreis noch über der Stadt Füssen liegt, was die Exklusivität des See-Standorts unterstreicht.