Füssen, St
Füssen (PLZ 87629) liegt im Kreis Ostallgäu in Bayern. Der Ort zählt 16.072 Einwohner auf 43,5 km², das entspricht 369 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,75 € pro m², der Kaufpreis bei 4.614 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,2 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Füssen über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,38 € auf 11,23 € pro m², im Mittel 2,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ostallgäu Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 96, Stärkerang 60). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schwangau, Rieden am Forggensee und Hopferau an.
Immobilienpreise in Füssen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Füssen
Füssen im Landkreis Ostallgäu weist mit 4.614 €/m² Kaufpreis und 12,75 €/m² Miete deutlich überdurchschnittliche Immobilienwerte auf. Die Preisentwicklung 2018–2025 war stark positiv (Kaufpreis-CAGR 5,64 %), wobei 2026 erste Abkühlungstendenzen zeigen. Füssen liegt preislich über dem Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitt, aber unter den teureren Nachbarn wie Rieden am Forggensee und Pfronten. Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 52 von 400 Kreisen. Die Bevölkerung wuchs 2015–2024 um 5,3 %.
Marktüberblick
Füssen liegt im Süden Bayerns im Landkreis Ostallgäu und weist mit 12,75 €/m² Angebotsmiete und 4.614 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Immobilienwerte auf. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,16, die Bruttomietrendite bei 3,32 %. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten entwickelten sich von 9,38 €/m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 13,50 €/m² im Jahr 2025. Der CAGR beträgt 2,28 % p.a. Auffällig ist der Rückgang auf 11,23 €/m² im Jahr 2026, der auf eine nachlassende Dynamik oder eine Korrektur des Angebotsmarktes hindeuten könnte.
Die Kaufpreise stiegen von 3.038 €/m² (2018) auf 4.983 €/m² (2025) – ein CAGR von 5,64 % p.a. Auch hier zeigt der Wert von 4.712 €/m² für 2026 eine leichte Abwärtsbewegung an. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2021, gefolgt von einer Phase der Stabilisierung und einem erneuten Anstieg 2023–2025.
Regionale Einordnung
Füssen liegt sowohl bei der Angebotsmiete (12,75 €/m²) als auch beim Angebotskaufpreis (4.614 €/m²) deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu (10,44 €/m² bzw. 3.715 €/m²), Bayerns (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²).
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Füssen preislich im unteren bis mittleren Segment der teureren Umgebung: Schwangau (2,9 km) liegt bei 4.852 €/m², Rieden am Forggensee (5,3 km) bei 5.276 €/m² und Pfronten (10,8 km) bei 5.244 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,32 % liegt im unteren Viertel Bayerns (Perzentilrang 24,8 %), was die hohe Kaufpreisrelation im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.
Standortfaktoren
Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 16) sowie bei der Stärke (Rang 60). Bei Dynamik (Rang 96), Arbeitsmarkt (Rang 91) und Demografie (Rang 83) liegt er im mittleren Feld. Der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 108) ist der schwächste Bereich.
Die Stadt Füssen hat sich in der Bevölkerungsentwicklung von 15.265 Einwohnern (2015) auf 16.072 (2024) entwickelt – ein Plus von 5,3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 369 Einwohner je qkm auf einer Stadtfläche von 43,5 qkm. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2024 bei 327.
Fazit
Füssen ist ein Immobilienmarkt mit überregional hohen Preisen, der sich deutlich vom bayerischen und deutschen Durchschnitt abhebt. Die Preisentwicklung war von 2018 bis 2025 durch ein starkes Wachstum geprägt, wobei der Kaufpreis-CAGR von 5,64 % p.a. deutlich über dem Miet-CAGR von 2,28 % p.a. liegt. Die aktuellen Werte für 2026 deuten auf eine leichte Abkühlung hin.
Die hohe Kaufpreisrelation bei vergleichsweise niedriger Bruttomietrendite (3,32 %) macht Füssen zu einem Markt, der eher von Nachfragegetriebenheit als von Renditeüberlegungen geprägt ist. Die gute Positionierung im Prognos-Zukunftsatlas des Landkreises und das Bevölkerungswachstum unterstützen die Attraktivität des Standorts.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Füssen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Füssen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,38 €/m² |
| 2019 | 9,43 €/m² |
| 2020 | 10,16 €/m² |
| 2021 | 11,64 €/m² |
| 2022 | 12,05 €/m² |
| 2023 | 12,93 €/m² |
| 2024 | 12,19 €/m² |
| 2025 | 13,50 €/m² |
| 2026 | 11,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Füssen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.038 €/m² |
| 2019 | 3.448 €/m² |
| 2020 | 3.772 €/m² |
| 2021 | 4.384 €/m² |
| 2022 | 4.344 €/m² |
| 2023 | 4.416 €/m² |
| 2024 | 4.830 €/m² |
| 2025 | 4.983 €/m² |
| 2026 | 4.712 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Füssen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,70 % |
| 2019 | 3,28 % |
| 2020 | 3,23 % |
| 2021 | 3,19 % |
| 2022 | 3,33 % |
| 2023 | 3,51 % |
| 2024 | 3,03 % |
| 2025 | 3,25 % |
| 2026 | 2,86 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Füssen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.265 Einwohner |
| 2016 | 15.425 Einwohner |
| 2017 | 15.558 Einwohner |
| 2018 | 15.608 Einwohner |
| 2019 | 15.508 Einwohner |
| 2020 | 15.538 Einwohner |
| 2021 | 15.800 Einwohner |
| 2022 | 15.985 Einwohner |
| 2023 | 16.072 Einwohner |
| 2024 | 16.072 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Füssen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,51 % |
| 2016 | 1,34 % |
| 2017 | 1,40 % |
| 2018 | 3,00 % |
| 2019 | 3,04 % |
| 2020 | 4,46 % |
| 2021 | 4,17 % |
| 2022 | 3,42 % |
| 2023 | 3,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 52,00 Rang |
| Dynamik | 96,00 Rang |
| Stärke | 60,00 Rang |
| Demografie | 83,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 91,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 108 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 16,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Füssen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Füssen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Füssen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Füssen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Füssen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Füssen | 12,75 €/m² |
| Rieden am Forggensee | 12,18 €/m² |
| Schwangau | 11,81 €/m² |
| Pfronten | 11,56 €/m² |
| Seeg | 11,38 €/m² |
| Roßhaupten | 10,99 €/m² |
| Eisenberg | 10,78 €/m² |
| Halblech | 10,63 €/m² |
| Prem | 9,33 €/m² |
| Hopferau | 9,30 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Füssen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Füssen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eisenberg | 3,83 % |
| Füssen | 3,32 % |
| Seeg | 3,21 % |
| Roßhaupten | 3,12 % |
| Schwangau | 2,92 % |
| Rieden am Forggensee | 2,77 % |
| Halblech | 2,73 % |
| Prem | 2,72 % |
| Hopferau | 2,67 % |
| Pfronten | 2,65 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schwangau | 2,9 km | 87645 | 11,81 € | 4.852 € | 2,92 % |
| Rieden am Forggensee | 5,3 km | 87669 | 12,18 € | 5.276 € | 2,77 % |
| Hopferau | 6,9 km | 87659 | 9,30 € | 4.175 € | 2,67 % |
| Eisenberg | 8,6 km | 87637 | 10,78 € | 3.378 € | 3,83 % |
| Roßhaupten | 9,3 km | 87672 | 10,99 € | 4.234 € | 3,12 % |
| Pfronten | 10,8 km | 87459 | 11,56 € | 5.244 € | 2,65 % |
| Halblech | 11,2 km | 87642 | 10,63 € | 4.666 € | 2,73 % |
| Seeg | 11,7 km | 87637 | 11,38 € | 4.259 € | 3,21 % |
| Prem | 14,4 km | 86984 | 9,33 € | 4.114 € | 2,72 % |
Wo liegt Füssen?
Lage
Füssen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Füssen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,75 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.614 € |
| Bruttomietrendite | 3,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,2 |
| Einwohner | 16.072 |
| Einwohner je km² | 369 |
| Fläche (km²) | 43,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #52 |
| Prognos Dynamikrang | #96 |
| Prognos Stärkerang | #60 |
| Koordinaten | 47,5697, 10,7005 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Füssen
Was kostet eine Wohnung in Füssen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei rund 4.614 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,75 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu (3.715 €/m² bzw. 10,44 €/m²) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist Füssen mit seinen Werten ebenfalls im oberen Segment angesiedelt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Füssen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2025 sind die Kaufpreise von 3.038 auf 4.983 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5,64 Prozent entspricht. Die Mieten legten im selben Zeitraum von 9,38 auf 13,50 Euro pro Quadratmeter zu (jährlich rund 2,28 Prozent). Im Jahr 2026 zeigen die aktuellen Werte mit 4.712 €/m² beim Kaufpreis und 11,23 €/m² bei der Miete eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorjahresniveau.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Füssen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,32 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 30,16. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu (3,48 %) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Perzentilrang von 24,8 im Bundesland liegt Füssen im unteren Viertel der bayrischen Orte – das bedeutet, dass etwa 75 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 30,16 zeigt, dass man im Schnitt über 30 Jahre Bruttomiete braucht, um den Kaufpreis zu decken.
Wie hat sich die Bevölkerung in Füssen entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 15.265 im Jahr 2015 auf 16.072 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 369 Einwohner pro Quadratkilometer. Besonders deutlich war der Anstieg von 2020 (15.538) auf 2022 (15.985).
Wie ist der Standort Füssen wirtschaftlich bewertet?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ostallgäu, zu dem Füssen gehört, den 52. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 16 ab. Im Bereich "Wettbewerb und Innovation" liegt er mit Rang 108 etwas weiter zurück. Füssen selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Füssen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Füssen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Füssen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ostallgäu
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rettenbach a.Auerberg | 87675 | 8,88 € | 2.048 € | 5,20 % |
| Osterzell | 87662 | 8,43 € | 2.045 € | 4,95 % |
| Irsee, M | 87660 | 10,78 € | 2.904 € | 4,45 % |
| Görisried | 87657 | 10,56 € | 2.877 € | 4,40 % |
| Ronsberg, M | 87671 | 9,20 € | 2.608 € | 4,24 % |
| Kraftisried | 87647 | 9,89 € | 2.834 € | 4,19 % |
| Obergünzburg, M | 87634 | 10,27 € | 2.968 € | 4,15 % |
| Unterthingau, M | 87647 | 9,50 € | 2.760 € | 4,13 % |