Schwangau

Marktüberblick: Internationales Tourismusziel mit hohem Preisniveau

Schwangau ist eine Gemeinde im bayerisch-schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit rund 3.453 Einwohnern auf einer Fläche von 76 km². Die Gemeinde liegt im Allgäu an der Romantischen Straße, vier Kilometer von Füssen entfernt. Im Gemeindeteil Hohenschwangau stehen die Königsschlösser Neuschwanstein und Hohenschwangau, die internationale touristische Anziehungspunkte sind. Der Fremdenverkehr hielt Ende des 19. Jahrhunderts Einzug in die Gemeinde; Schwangau wurde 1926 als Luftkurort und 1986 als Heilklimatischer Kurort anerkannt.

Das aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.852 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,92 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 34,25. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Hohe Preise bei gleichzeitig niedriger Rendite und einem hohen Faktor, der angibt, wie viele Jahre der Jahresmiete für den Kauf einer Immobilie nötig sind. Ein Kaufpreisfaktor von 34,25 bedeutet, dass das 34,25-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit jüngster Korrektur

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine deutliche Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 7,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,46 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um über 60 Prozent in sechs Jahren. Der Kaufpreis kletterte von 3.109 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 5.775 Euro im Jahr 2021, bevor er bis 2024 auf 5.584 Euro leicht absank und 2025/2026 weiter auf rund 4.550 Euro fiel.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei der Miete bei rund 5 Prozent und beim Kaufpreis bei rund 4,9 Prozent. Die jüngsten Werte von 2025 und 2026 zeigen eine Korrektur: Die Miete ist von 12,46 Euro (2024) auf 11,33 Euro (2026) gesunken, der Kaufpreis von 4.553 Euro (2025) auf 4.545 Euro (2026). Diese Entwicklung geht einher mit der bundesweiten Entspannung auf den Immobilienmärkten nach der Zinswende ab 2022.

Die aktuellen Angebotswerte (Miete 11,81 Euro, Kauf 4.852 Euro) liegen leicht über den Zeitreihenwerten 2026. Die aktuellen Werte stammen aus Inseraten und spiegeln den jüngsten Stand wider, während die Zeitreihen Jahreswerte darstellen.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Werten.

Regionale Einordnung: Schwangau als Preisspitze im Umland

Schwangau liegt bei beiden Preiskennzahlen deutlich über allen Vergleichsebenen. Die Angebotsmiete von 11,81 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 10,44 Euro im Landkreis Ostallgäu, den Landesdurchschnitt Bayerns von 10,11 Euro und den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 4.852 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreiswert von 3.715 Euro, dem Landeswert von 3.246 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,92 Prozent ist die niedrigste im gesamten Umland. Von den acht Nachbarorten weist nur Rieden am Forggensee (2,77 %) eine noch niedrigere Rendite auf. Halblech (2,73 %), Hopferau (2,67 %) und Prem (2,72 %) liegen ebenfalls darunter. Eisenberg mit 3,83 % bietet die höchste Rendite im direkten Umland. Der Kaufpreisfaktor von 34,25 übersteigt den Kreisdurchschnitt von 29,69 und den Landesdurchschnitt von 26,1 deutlich.

Der Perzentilrang von 9,1 im Bundesland Bayern bedeutet, dass Schwangau bei der Bruttomietrendite unter den 9,1 Prozent der Orte mit der niedrigsten Rendite liegt – ein Indikator für ein besonders preisdurchsetztes Marktumfeld.

Die hohe Preispositionierung entspricht dem Muster touristisch geprägter Orte im Allgäu. Die internationale Strahlkraft der Königsschlösser geht einher mit einem überdurchschnittlichen Preisniveau.

Standortfaktoren: Stabile Kreisstruktur bei schwacher Innovation

Der Landkreis Ostallgäu erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört er zu den besser positionierten Kreisen Deutschlands. Besonders stark ist die Position im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 16 – ein Wert, der mit einer vergleichsweise guten wirtschaftlichen Basis einhergeht. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 108, was auf eine eher traditionelle Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 45 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Bevölkerung entwickelte sich von 3.233 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.453 im Jahr 2024 – ein Wachstum von 6,8 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 3.325 (2021) auf 3.481 (2022), gefolgt von einer leichten Stabilisierung.

Die Arbeitslosenquote weist in der Zeitreihe relative Werte zwischen 42 und 68 auf, wobei der Wert 58 für 2023 ausgewiesen ist. Die Schwankungen in der Zeitreihe gehen einher mit der touristischen Abhängigkeit der Region.

Der Forggensee, dessen größter östlicher Teil zu Schwangau gehört, wurde 1953/1954 aufgestaut. Dabei verlor die Gemeinde 1.071 Hektar Grund, ein Viertel ihrer damaligen Fläche. Diese historische Strukturveränderung prägte die heutige Gemeindefläche von 76 km².