Lengenwang

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Lengenwang ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt. Mit einem Angebotskaufpreis von 4.106 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 10,04 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,93 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 34,09 – das bedeutet, dass ein Quadratmeter etwa 34 Jahresmieten kostet.

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer der niedrigsten Renditen in ganz Bayern. Der Perzentilrang von 9,29 Prozent zeigt: Von allen 2.056 bewerteten Orten im Bundesland liegt Lengenwang in den untersten neun Prozent, wenn es um die Bruttomietrendite geht. Investoren zahlen hier einen Aufpreis, der durch die laufenden Mieten nur schwer zu kompensieren ist.

Im Vergleich zum Landkreis Ostallgäu, wo der Durchschnittskaufpreis bei 3.715 Euro pro Quadratmeter liegt, liegt Lengenwang deutlich darüber. Zum bayernweiten Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter sind es etwa 27 Prozent mehr. Die Angebotsmiete von 10,04 Euro liegt hingegen knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro – ein weiterer Beleg dafür, dass die Preise die Mieten übersteigen.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten volatil

Die Kaufpreise in Lengenwang legten zwischen 2022 und 2024 von 3.586 auf 4.335 Euro pro Quadratmeter zu – das entspricht einem jährlichen Wachstum von knapp 10 Prozent. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als die Mietentwicklung.

Die Mietentwicklung zeigt ein unruhiges Bild. Zwischen 2019 und 2026 schwankten die Angebotsmieten zwischen 7,43 Euro (2022) und 12,00 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der CAGR von -3,58 Prozent über den gesamten Zeitraum deutet auf einen leichten Abwärtstrend hin, wird aber durch die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr überlagert.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen der Zeitreihe und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe weist für 2026 eine Angebotsmiete von 9,00 Euro aus, während die aktuellen Marktdaten 10,04 Euro pro Quadratmeter zeigen. Dieser Unterschied von über einem Euro kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückzuführen sein. Beide Werte liegen jedoch deutlich unter dem Spitzenwert von 12,00 Euro im Jahr 2023.

Die Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und volatil bleibenden Mieten treibt die Rendite weiter nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 34,09 liegt damit über dem ostallgäuer Durchschnitt von 29,69 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Regionale Einordnung: Teurer als die Nachbarn

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Lengenwang bei den Kaufpreisen eine hohe Position auf. Mit 4.106 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über vier der acht Nachbargemeinden: Rückholz (3.214 Euro), Görisried (2.877 Euro), Marktoberdorf (3.956 Euro) und Eisenberg (3.378 Euro). Vier Nachbarn liegen darüber: Wald (4.562 Euro), Seeg (4.259 Euro), Stötten a. Auerberg (4.234 Euro) und Hopferau (4.175 Euro).

Bei den Mieten liegt Lengenwang mit 10,04 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Marktoberdorf (9,1 Kilometer) verlangt mit 12,20 Euro die höchsten Mieten, gefolgt von Seeg (11,38 Euro) und Görisried (10,56 Euro). Die niedrigsten Mieten weisen Hopferau (9,30 Euro) und Wald (8,41 Euro) auf.

Die Bruttomietrendite von 2,93 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Wald (2,21 Prozent), Hopferau (2,67 Prozent) und Stötten a. Auerberg (2,88 Prozent) weisen niedrigere Renditen aus. Die höheren Renditen in Rückholz (3,54 Prozent), Görisried (4,40 Prozent) und Eisenberg (3,83 Prozent) korrespondieren mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten.

Auf Kreisebene liegt Lengenwang mit seinem Kaufpreisfaktor von 34,09 über dem ostallgäuer Durchschnitt von 29,69. Auf Landesebene liegt der Faktor deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Lengenwang verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum. Von 1.439 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 1.531 im Jahr 2024 – ein Plus von 6,4 Prozent. Besonders stark war der Zuzug zwischen 2018 und 2020, als die Einwohnerzahl von 1.459 auf 1.512 stieg. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 1.531.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,71 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider. Der Tiefpunkt von 0,94 Prozent im Jahr 2019 war ein Rekordwert. Selbst der Anstieg auf 1,71 Prozent im Jahr 2022 bleibt ein sehr niedriger Wert.

Mit 78 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Lengenwang eine dünn besiedelte Gemeinde, was für die ländliche Struktur des Ostallgäus typisch ist.

Standortfaktoren: Wohlstand statt Innovation

Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 52 von rund 400 deutschen Kreisen – ein solider Mittelwert. Die Analyse der Teilindizes zeigt ein klares Muster: Der Kreis punktet bei Wohlstand und sozialer Lage mit Platz 16, während er bei Dynamik (Platz 96) und Wettbewerb und Innovation (Platz 108) deutlich schwächer abschneidet. Demografie liegt mit Platz 83 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur – hoher Wohlstand, aber geringe Innovationsdynamik – beschreibt einen wohlhabenden, aber eher konservativen ländlichen Raum. Die niedrige Arbeitslosigkeit und das Bevölkerungswachstum in Lengenwang stehen im Einklang mit dem Wohlstandsindikator.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Dies entspricht der ländlichen Struktur und bedeutet, dass Lengenwang nicht als Studienstandort fungiert. Die Nachfrage nach Mietwohnungen dürfte daher primär von arbeitnehmenden Haushalten und Familien getragen werden.