Apfeltrach

Marktüberblick: Hoher Faktor bei niedriger Rendite

Apfeltrach ist eine kleine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit knapp 1.000 Einwohnern auf 15 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,10 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Bruttomietrendite mit 3,2 Prozent zu den niedrigsten im Vergleich zählt. Der Kaufpreisfaktor von 31,25 ist im Vergleich zu den Nachbarorten besonders hoch – Käufer zahlen hier das 31,25-Fache der Jahreskaltmiete.

Diese Kombination aus unterdurchschnittlichen Mieten bei gleichzeitig niedriger Rendite und hohem Kaufpreisfaktor ist für eine ländliche Gemeinde ohne eigene Hochschule oder nennenswerten Arbeitsmarkt untypisch. Sie deutet darauf hin, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional gestiegen sind – oder anders gesagt: Die Mieten haben die Kaufpreisentwicklung nicht mitgemacht, während die Kapitalisierung der Miete in den Kaufpreisen besonders hoch ausfällt.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise korrigieren

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein extremes Muster. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2021 und 2025 von 7,31 auf 10,00 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von rund 37 Prozent in vier Jahren. Gleichzeitig fiel der Angebotskaufpreis im Zeitraum 2022 bis 2026 von 5.000 auf 2.622 Euro je Quadratmeter, was einem Rückgang von fast 48 Prozent entspricht.

Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.414 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Zeitreihenwert von 2.622 Euro für 2026. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihen historische Jahresendwerte abbilden, während die aktuellen Inserate eine andere Preissituation widerspiegeln. Möglicherweise haben sich die Kaufpreise nach dem Tiefpunkt 2026 wieder erholt.

Der Kaufpreisfaktor von 31,25 resultiert aus dem aktuellen Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete: 3.414 Euro geteilt durch 109,20 Euro Jahreskaltmiete (9,10 × 12). Dieser Wert ist hoch, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gestiegen ist – ein Zeichen dafür, dass die Kapitalisierung der Miete in den Kaufpreisen besonders stark ausfällt.

Bevölkerung und Wirtschaft: Wachsende Wohngemeinde mit Auspendlerstruktur

Apfeltrach hat seit 2015 rund 8,5 Prozent an Bevölkerung zugelegt – von 919 auf 997 Einwohner (Stand 2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,09 Prozent und zählt damit zu den niedrigsten in Deutschland. Diese Daten deuten auf eine wachsende, wirtschaftlich stabile Gemeinde hin.

Die Wirtschaftsstruktur ist jedoch geprägt von Auspendlern. Im Jahr 2021 gab es am Arbeitsort nur 61 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, am Wohnort hingegen 416. Das bedeutet, dass mehr als 85 Prozent der erwerbstätigen Einwohner außerhalb der Gemeinde arbeiten. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2019 netto 161.000 Euro von insgesamt 787.000 Euro Gemeindesteuereinnahmen – ein Wert, der eine geringe lokale Wirtschaftsleistung bestätigt.

Die Gemeinde verfügt über 28 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.018 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Der überwiegende Teil der Wirtschaftskraft wird also woanders generiert, während Apfeltrach als Wohnstandort genutzt wird. Diese Struktur erklärt, warum die Gemeinde trotz geringer eigener Wirtschaftskraft wachsende Immobilienpreise verzeichnet: Zuzügler bringen ihre Kaufkraft aus den Arbeitsmärkten der Region mit.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im ländlichen Unterallgäu

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt Apfeltrach bei der Angebotsmiete (9,10 €/m²) im unteren Mittelfeld. Dirlewang liegt mit 9,70 €/m² darüber, Stetten mit 9,02 €/m² darunter. Bei den Kaufpreisen ist Apfeltrach mit 3.414 €/m² mittig positioniert – deutlich unter Mindelheim (4.105 €/m²) und Bad Wörishofen (4.045 €/m²), aber über Rammingen (2.856 €/m²) und Oberrieden (2.068 €/m²).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 3,2 Prozent liegt sie unter allen direkten Nachbarorten außer Stetten (3,13 %). Das bedeutet, dass die Kapitalisierung der Miete in den Kaufpreisen in Apfeltrach besonders niedrig ausfällt – Käufer akzeptieren hier eine geringere jährliche Verzinsung ihres Kapitals als in den Nachbargemeinden.

Auf Ebene des Landkreises Unterallgäu liegt Apfeltrach bei der Miete unter dem Durchschnitt (10,19 €/m²), bei den Kaufpreisen aber darüber (3.414 €/m² vs. 3.211 €/m²). Im Bundesland Bayern liegt die Mietrendite von Apfeltrach im unteren Perzentil (18,77 %), was bedeutet, dass nur etwa 19 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren: Zukunftsfähiger Landkreis als Rückhalt

Der Landkreis Unterallgäu, dem Apfeltrach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 26. Platz von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert, der die überregionale Wettbewerbsfähigkeit des Landkreises bestätigt. Besonders gut abschneidet der Kreis bei den Teilindizes Demografie (Rang 23) und Wettbewerb und Innovation (Rang 30). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 133 deutlich niedriger, was auf strukturelle Unterschiede innerhalb des Landkreises hindeuten kann.

Für die Gemeinde Apfeltrach selbst bedeutet dieser gute Kreis-Rang, dass die Standortqualität durch die übergeordnete Infrastruktur und Wirtschaftskraft des Landkreises gestützt wird. Die Gemeinde profitiert von der Lage in einem der zukunftsfähigeren ländlichen Kreise Bayerns, ohne selbst über eigene Hochschulen oder große Arbeitgeber zu verfügen.

Die Kombination aus guter Zukunftsatlas-Platzierung des Landkreises, niedriger Arbeitslosigkeit, Bevölkerungswachstum und überdurchschnittlichen Immobilienpreisen spricht für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in Apfeltrach. Die niedrige Rendite im Vergleich zu anderen Orten ist dabei weniger ein Zeichen von Überbewertung als vielmehr ein Indikator dafür, dass Käufer hier langfristige Wertstabilität und Lebensqualität priorisieren.