Legau, M

Marktüberblick und Preisniveau

Legau liegt im Landkreis Unterallgäu in Bayern und hat rund 3.390 Einwohner auf einer Fläche von 36,38 km². Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch ein überdurchschnittliches Preisniveau bei gleichzeitig moderater Mietentwicklung gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,70 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.532 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,64 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,51.

Die Kennzahlen zeigen ein charakteristisches Muster: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete nur leicht darüber liegt. Das Ergebnis ist eine unterdurchschnittliche Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 27,51 liegt über dem Kreiswert von 26,22 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass Käufer im Verhältnis zur erzielbaren Miete einen höheren Preis zahlen als in den Vergleichsräumen.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,71 Euro (2019) und 16,25 Euro (2023). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.906 Euro (2024) und 4.032 Euro (2022). Diese Volatilität ist typisch für Gemeinden mit geringem Angebot, wo einzelne Inserate das Bild stark verzerren können.

Trotz der Schwankungen zeigt der CAGR (Compound Annual Growth Rate) einen klaren Trend: Die Miete wuchs durchschnittlich 3,60 Prozent pro Jahr, der Kaufpreis sogar 8,67 Prozent pro Jahr. Der Kaufpreis wuchs damit deutlich schneller als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt. Der Kaufpreisfaktor von 27,51 spiegelt diese Entwicklung wider: Er ist höher als in den Vergleichsräumen, weil der Kaufpreis stärker gestiegen ist als die Miete.

Regionale Einordnung

Legau liegt im oberen Mittelfeld seiner Nachbargemeinden. Von den acht umliegenden Orten mit verfügbaren Daten liegt Legau bei der Angebotsmiete (10,70 €/m²) im Mittelfeld – unter Bad Grönenbach (11,11), Leutkirch (11,64), Aitrach (11,76) und Altusried (12,32), aber über Lautrach (9,24), Kronburg (10,00) und Woringen (10,08). Beim Kaufpreis (3.532 €/m²) liegt Legau deutlich über dem Nachbardurchschnitt, aber unter Lautrach (3.799), Bad Grönenbach (3.537) und Altusried (3.956).

Die Bruttomietrendite von 3,64 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,89 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Bundesland belegt Legau damit das 42. Perzentil – die Rendite liegt höher als bei etwa 42 Prozent der verglichenen Orte in Bayern. Unter den Nachbarorten ist nur Aichstetten mit 5,87 Prozent deutlich höher, während Lautrach mit 2,92 Prozent noch unter Legau liegt.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Legau anders ab: Die Miete von 10,70 €/m² liegt über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis von 3.532 €/m² über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Die Rendite von 3,64 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Legaus wuchs von 3.207 Einwohnern (2015) auf 3.389 (2024) – ein Zuwachs von 5,7 Prozent. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit dem stärksten Anstieg zwischen 2018 und 2022. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 3.389.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,32 Prozent und damit auf sehr niedrigem Niveau. Im Vergleich zu 2015 (0,7 Prozent) ist sie zwar gestiegen, bleibt aber weit unter dem bundesweiten Durchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 49 Personen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 93 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit deuten auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin. Die stabile Einwohnerzahl seit 2023 könnte jedoch auf eine Sättigung hindeuten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Unterallgäu schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab: Auf Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er im oberen Sechstel. Besonders stark ist der Kreis bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 20) und der Demografie (Rang 23). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 133 deutlich schwächer, was auf regionale Unterschiede innerhalb des Kreises hindeuten könnte. Der Dynamik-Index (Rang 116) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 51) liegen im mittleren Bereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer Hochschule reduziert den Druck auf den Mietwohnungsmarkt für kleine Einheiten, was die moderaten Mietwerte im Vergleich zu Hochschulstädten erklären könnte.

Für Legau liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.