Emskirchen, M

Marktüberblick und Standort

Emskirchen ist ein Markt im mittelfränkischen Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim mit 31 Gemeindeteilen auf 67,29 km². Die Gemeinde hat 6.143 Einwohner, was einer Dichte von 91 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt an der Mittleren Aurach und war historisch an der Handelsstraße Nürnberg–Frankfurt gelegen, wo bereits 1623 eine Poststation bestand.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 144 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders stark ist die Region im Index „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 43, während „Wettbewerb und Innovation“ mit Rang 221 deutlich schwächer abschneidet. Der Gesamtindex „Dynamik“ liegt mit Rang 191 im unteren Mittelfeld. Die Demografie liegt bei Rang 184, der Arbeitsmarkt bei Rang 136. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus hohem Wohlstand und geringer Innovationsdynamik entspricht dem Muster vieler ländlicher Landkreise in Bayern: stabile Lebensverhältnisse bei begrenztem wirtschaftlichem Wachstum.

Aktuelle Marktlage

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 9,43 €/m² Angebotsmiete und 2.437 €/m² Angebotskaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,65 %, der Kaufpreisfaktor 21,53.

Die Miete von 9,43 €/m² liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², aber über dem Kreisdurchschnitt von 8,18 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 2.437 €/m² liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² und knapp über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Aus dieser Kombination – unterdurchschnittliche Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten – ergibt sich die Rendite von 4,65 %, die über dem Kreiswert von 4,22 % und dem bayerischen Wert von 4,13 % liegt. Emskirchen belegt damit das 77. Perzentil der Renditen in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 21,53 liegt unter dem Kreiswert von 25,5 und dem bayerischen Wert von 26,1. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Emskirchen dem 21,5-fachen der Jahresmiete entspricht – weniger Jahre als im Kreis- oder Landesdurchschnitt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt eine ausgeprägte Volatilität.

Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.154 €/m² (2020) und 3.125 €/m² (2022). Nach dem Tiefststand 2020 folgte ein steiler Anstieg auf das 2,7-Fache bis 2022, gefolgt von einer Korrektur auf 2.197 €/m² (2023) und einem weiteren Rückgang auf 1.896 €/m² (2024). 2025 erholte sich der Preis auf 2.626 €/m², 2026 liegt er bei 2.600 €/m².

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,14 €/m² (2018) über 8,90 €/m² (2020) und 9,37 €/m² (2022) zu 8,32 €/m² (2023), 8,74 €/m² (2024), 9,70 €/m² (2025) und 12,50 €/m² (2026). Der Anstieg von 2025 auf 2026 ist mit rund 29 % besonders ausgeprägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.437 €/m² liegt unter dem Zeitreihenwert von 2.600 €/m² für 2026 und dem Wert von 2.626 €/m² für 2025. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,43 €/m² liegt zwischen dem Zeitreihenwert von 8,74 €/m² (2024) und 12,50 €/m² (2026). Diese Abweichungen zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten deuten auf unterschiedliche Messzeitpunkte oder -verfahren hin. Der CAGR von 7,25 % für Mieten und 5,31 % für Kaufpreise über den betrachteten Zeitraum fasst die Gesamtdynamik zusammen, verdeckt aber die starken Schwankungen dazwischen.

Regionale Einordnung

Emskirchen positioniert sich im regionalen Vergleich als günstigerer Standort mit überdurchschnittlicher Rendite.

Bei der Angebotsmiete liegt Emskirchen mit 9,43 €/m² unter Oberreichenbach (12,05 €/m², 5,7 km entfernt) und Aurachtal (10,35 €/m², 8 km), liegt aber über Markt Erlbach (8,91 €/m², 8 km). Im oberen Drittel der Nachbarorte bewegen sich Hagenbüchach (9,57 €/m²), Wilhermsdorf (9,69 €/m²), Diespeck (9,74 €/m²) und Wilhelmsdorf (9,46 €/m²).

Bei den Kaufpreisen liegt Emskirchen mit 2.437 €/m² unter allen Nachbarorten außer Wilhelmsdorf (2.024 €/m²). Aurachtal führt mit 3.791 €/m², gefolgt von Neustadt a.d.Aisch (3.472 €/m²) und Diespeck (2.966 €/m²). Aurachtal liegt damit um 55 % über Emskirchen.

Die Bruttomietrendite variiert zwischen 3,28 % (Aurachtal) und 5,77 % (Oberreichenbach). Emskirchen liegt mit 4,65 % im mittleren Bereich, deutlich über Markt Erlbach (3,79 %) und Aurachtal (3,28 %), aber unter Oberreichenbach (5,77 %) und Wilhelmsdorf (5,61 %). Die überdurchschnittliche Rendite Emskirchens resultiert aus den niedrigeren Kaufpreisen im Vergleich zu den Mieten.

Der Kreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim weist im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 8,18 €/m² und einen Kaufpreis von 2.488 €/m² auf. Emskirchen liegt bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen knapp darunter.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Emskirchens entwickelte sich im Zeitraum 2015 bis 2024 leicht positiv: Von 5.956 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 6.143 (2024), was einem Zuwachs von 3,1 % entspricht. Der höchste Wert der Reihe wurde 2022 mit 6.168 Einwohnern erreicht, gefolgt von leichten Rückgängen auf 6.143 (2023) und 6.143 (2024).

Die Arbeitslosenquote des Landkreises bewegte sich im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 51 und 85 (in der Einheit der Datenquelle). Der Wert sank von 73 (2015) auf 51 (2018/2019), stieg dann auf 80 (2020) und 82 (2021), fiel 2022 auf 73 und stieg 2023 erneut auf 85. Diese Schwankungen spiegeln die konjunkturelle Entwicklung wider, insbesondere den Einfluss der Pandemie 2020/2021.

Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat positiv, was auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 91 Einwohnern pro km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Daten zur Arbeitslosenquote beziehen sich auf den Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim, da keine gesonderten Werte für die Gemeinde Emskirchen vorliegen.