Dachsbach, M

Marktüberblick

Dachsbach ist ein Markt im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim in Mittelfranken und liegt im Aischtal. Der Ort umfasst 20,57 km² und hat 1.797 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde gliedert sich in sieben Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Uehlfeld. Historisch war Dachsbach bis 1797 Amtssitz der Burggrafschaft Nürnberg mit Blutgerichtsbarkeit für bis zu 41 Orte der Umgebung.

Der Immobilienmarkt weist mit 7,23 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.519 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preisniveau aus, das deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Angebotsmiete liegt 28,6 % unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis 22,4 % unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Im Perzentilrang der bayerischen Orte belegt Dachsbach mit 30,6 den unteren dritten Teil – nur etwa drei von zehn bayerischen Orten sind günstiger.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist im beobachteten Zeitraum von 5,86 Euro je Quadratmeter (2018) auf 7,19 Euro (2026) gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 2,59 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich dynamischer: Von 2.222 Euro je Quadratmeter (2023) auf 2.736 Euro (2026) entspricht dies einer CAGR von 7,17 %. Der Kaufpreis steigt damit fast dreimal so schnell wie die Miete.

Diese unterschiedliche Entwicklung treibt die Bruttomietrendite nach unten. Sie liegt aktuell bei 3,44 % und entspricht dem Kehrwert des Kaufpreisfaktors von 29,05. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 29,05 über dem bayerischen Mittel von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 25,5. Das bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt 29 Jahre Bruttomiete zahlen muss, um den Kaufpreis zu decken – mehr als in den meisten Vergleichsorten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim liegt die Angebotsmiete Dachsbachs mit 7,23 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,18 Euro. Der Kaufpreis von 2.519 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 2.488 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,44 % liegt unter dem Kreiswert von 4,22 %.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 8 km weist Dachsbach die niedrigste Angebotsmiete auf. Uehlfeld (3,8 km) liegt mit 8,83 Euro deutlich darüber, Gutenstetten (6 km) mit 8,84 Euro, Vestenbergsgreuth (6,7 km) mit 8,18 Euro. Oberreichenbach (7,1 km) fällt mit 12,05 Euro deutlich nach oben. Beim Kaufpreis liegt Dachsbach mit 2.519 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Der höchste Wert findet sich in Münchsteinach mit 4.060 Euro, der niedrigste in Vestenbergsgreuth mit 1.729 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,44 % liegt unter allen Nachbarorten außer Gerhardshofen (2,91 %) und Münchsteinach (2,91 %). Die niedrige Rendite resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Miete – ein Markt, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Dachsbachs ist von 1.705 Einwohnern (2015) auf 1.797 (2024) um 5,4 % gewachsen. Der Anstieg konzentrierte sich auf die Jahre 2015 bis 2019, als die Einwohnerzahl von 1.705 auf 1.809 stieg. Seit 2022 liegt die Bevölkerung stabil bei 1.797.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 0,87 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und stieg bis 2023 auf 2,0 %. Damit ist die Arbeitslosigkeit im Ort gestiegen, bleibt aber auf niedrigem Niveau. 22 Personen sind arbeitslos gemeldet.

Der Kreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 144 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 43 im vorderen Drittel, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 221 das untere Drittel einnimmt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 191 im hinteren Bereich. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.