Wallersdorf, M

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Wallersdorf liegt im Westen Niederbayerns im Landkreis Dingolfing-Landau. Mit 7.414 Einwohnern auf 71,16 km² entspricht die Bevölkerungsdichte von 104 Einwohnern je km² dem ländlichen Charakter der Region. Der Markt ist vor allem durch das BMW-Logistikzentrum als bedeutender Arbeitgeber geprägt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,67 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro und dem Landesdurchschnitt Bayerns von 10,11 Euro, liegt aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.402 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert von 3.369 Euro als auch den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,41 Prozent, die unter dem Kreiswert von 3,6 Prozent und dem Landeswert von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,32 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 28,2 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten drückt die Rendite. Wallersdorf liegt mit seiner Rendite im 29. Perzentil Bayerns – von 2.056 verglichenen Orten liegt etwa ein Drittel der Orte über Wallersdorf. Das Muster entspricht dem des Landauer Raums: In Landau an der Isar liegt die Miete mit 10,64 Euro zwar höher, der Kaufpreis von 3.681 Euro ist es jedoch noch stärker, sodass auch dort die Rendite mit 3,47 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt bleibt.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich stärker an als Mieten

Die Zeitreihe zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Von 2018 bis 2026 steigt der Kaufpreis um 59,3 Prozent (von 2.782 auf 4.425 Euro je m²), während die Miete im selben Zeitraum um 31,8 Prozent (von 7,74 auf 10,20 Euro) zunimmt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt beim Kaufpreis 5,97 Prozent, bei der Miete 3,51 Prozent.

Besonders auffällig ist die Volatilität in der Mitte der Reihe: Der Kaufpreis fiel 2021 von 3.468 Euro auf 2.407 Euro, erholte sich dann aber bis 2022 wieder auf 3.121 Euro. Die Miete zeigte 2019 einen Rückgang von 7,74 auf 6,82 Euro, bevor sie ab 2021 stark anstieg. Diese Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle und zinsbedingte Veränderungen reagiert.

Ein wichtiger Hinweis: Die aktuellen Marktwerte (Angebotsmiete 9,67 Euro, Kaufpreis 3.402 Euro) liegen unter den Endwerten der Zeitreihe für 2026 (Miete 10,20 Euro, Kaufpreis 4.425 Euro). Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, aber die Diskrepanz zwischen den aktuellen Inseratwerten und den Jahresendwerten der Reihe deutet darauf hin, dass es sich bei den 2026-Werten um Projektionen oder aggregierte Jahresmittel handelt, die über den aktuellen Inseratwerten liegen. Die Zeitreihe selbst ist als nicht-geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Wachstum bei hoher Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Wallersdorfs wuchs von 6.799 im Jahr 2015 auf 7.414 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 9,05 Prozent. Das Wachstum ist vor allem in den Jahren 2019 bis 2022 deutlich beschleunigt: Von 7.013 auf 7.322 Einwohnern in nur drei Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 7.414.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 12,6 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Sie schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 10,3 Prozent (2019) und 13,7 Prozent (2020). Der Anstieg 2020 korreliert mit der Pandemie, die Erholung auf 10,6 Prozent 2022 und der erneute Anstieg auf 12,6 Prozent 2023 deuten auf strukturelle Arbeitsmarktherausforderungen hin.

Das Bevölkerungswachstum steht im Kontrast zur hohen Arbeitslosigkeit. Eine Erklärung liegt in der Struktur des Ortes: Wallersdorf ist primär Wohnort, nicht primärer Wirtschaftsstandort. Das BMW-Logistikzentrum schafft Arbeitsplätze, aber die Bevölkerungszunahme dürfte auch auf Zuzug aus umliegenden Gemeinden zurückzuführen sein, die Wallersdorf als Wohnstandort nutzen.

Regionale Einordnung: Wallersdorf im Nachbervergleich

Im Vergleich zu den acht Nachbarn im Umkreis bis 10,3 km zeigt Wallersdorf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,67 Euro liegt über der von Otzing (8,28 Euro, 5 km) und Oberpöring (8,07 Euro, 7,1 km), aber unter der von Landau an der Isar (10,64 Euro, 9 km) und Plattling (9,91 Euro, 10,2 km).

Beim Kaufpreis liegt Wallersdorf mit 3.402 Euro deutlich über den ländlichen Nachbarn Otzing (2.640 Euro) und Oberpöring (2.600 Euro), aber unter den höherwertigen Orten wie Stephansposching (3.984 Euro) und Oberschneiding (4.074 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,41 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – höher als bei Stephansposching (2,74%) und Oberschneiding (2,63%), aber niedriger als bei Otzing (3,76%) und Oberpöring (3,72%).

Das Muster zeigt: Die weiter entfernten oder städtischer geprägten Orte (Landau, Plattling) haben höhere Mieten, während die ländlicheren Orte niedrigere Kaufpreise aufweisen. Wallersdorf positioniert sich mittig – was dem Status als Markt mit BMW-Logistikzentrum entspricht.

Standortfaktoren: Industrielle Struktur und Zukunftschancen

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Dingolfing-Landau auf Platz 29 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Positionierung ist besonders durch die Teilindizes Standortstärke (Rang 22) und Wettbewerb & Innovation (Rang 28) getrieben. Schwächer ausgeprägt sind die Indizes Demografie (Rang 71), Arbeitsmarkt (Rang 76) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 70). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 183 deutlich zurück.

Die starke Positionierung bei Wettbewerb und Innovation korrespondiert mit der industriellen Struktur des Landkreises: Das BMW-Werk Dingolfing mit 17.000 Mitarbeitern ist das größte Unternehmen der Region, mit weiteren Standorten in Kronwieden, Wallersdorf, Niederviehbach und Unterhollerau. Weitere Arbeitgeber wie Dräxlmeier, Mann+Hummel und Einhell ergänzen das industrielle Profil.

Wallersdorf profitiert direkt von dieser Struktur: Das BMW-Logistikzentrum ist ein bedeutender Arbeitgeber im Ort. Die schwächeren Werte bei Demografie und Arbeitsmarkt im Kreis spiegeln sich in Wallersdorfs hoher Arbeitslosenquote von 12,6 Prozent wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt.

Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Kreis Dingolfing-Landau, nicht auf die Gemeinde Wallersdorf allein.