Gaukönigshofen

Marktüberblick: Ländliche Unterpreislage im Ochsenfurter Gau

Gaukönigshofen ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Würzburg, gelegen 20 Kilometer südlich der Stadt Würzburg inmitten des Ochsenfurter Gaues im Thierbachtal. Mit 31,99 km² Fläche und rund 2.600 Einwohnern handelt es sich um eine ländliche Gemeinde, die aus sechs Gemeindeteilen besteht. Der Ort geht auf Königshöfe Karls des Großen zurück und wurde erstmals 741 urkundlich erwähnt.

Der Immobilienmarkt zeigt eine deutliche Unterpreislage im Vergleich zu Kreis und Bundesland. Die Angebotsmiete liegt bei 8,50 Euro je Quadratmeter und unter damit sowohl dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro als auch dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro unterschreitet der Ort knapp. Der Angebotskaufpreis von 2.438 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.886 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, übertrifft aber den bundesweiten Mittelwert von 2.409 Euro leicht.

Der Kaufpreisfaktor von 23,9 entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt (23,88) und liegt deutlich unter dem bayerischen Wert von 26,1. Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Diese Konstellation zeigt: Gaukönigshofen gehört preislich zu den günstigeren Orten im ländlichen Unterfranken, wobei die Rendite im bayerischen Vergleich noch akzeptabel ist, aber bundesweit im unteren Drittel liegt.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit Rückschlägen

Die Miet- und Kaufpreise zeigen seit 2018 eine starke, aber volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 3,75 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,78 Euro im Jahr 2026 – eine Verdreifachung in acht Jahren. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Sprung auf 8,05 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 5,53 Euro im Jahr 2020, gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 6,31 Euro im Jahr 2023 und einem erneuten starken Anstieg auf 10,78 Euro im Jahr 2026.

Auch der Kaufpreis verzeichnete einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 1.260 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg er 2022 auf 2.390 Euro, fiel 2023 auf 1.854 Euro und erholte sich 2024 auf 2.621 Euro. Die geschätzten Werte für 2025 und 2026 liegen bei 2.640 Euro.

Die hohe jährliche Wachstumsrate von 14,1 Prozent bei der Miete und 13,1 Prozent beim Kaufpreis resultiert aus den niedrigen Startwerten in den späten 2010er-Jahren. Die starken Schwankungen – insbesondere der Einbruch der Miete von 8,05 auf 5,53 Euro zwischen 2019 und 2020 sowie des Kaufpreises von 2.390 auf 1.854 Euro zwischen 2022 und 2023 – gehen einher mit der typischen Volatilität kleinerer ländlicher Märkte, auf denen bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Bevölkerung: Stabile Entwicklung mit leichten Schwankungen

Die Einwohnerzahl von Gaukönigshofen bewegte sich zwischen 2015 und 2024 in einem engen Korridor. Von 2.508 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2019 auf 2.461 zurück, bevor sie wieder anstieg und 2023 mit 2.611 ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Seitdem stabilisiert sie sich auf diesem Niveau. Insgesamt wuchs die Bevölkerung im Beobachtungszeitraum um rund 4,1 Prozent.

Mit einer Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern je Quadratkilometer bleibt Gaukönigshofen eine dünn besiedelte Gemeinde. Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerungsentwicklung steht im Kontrast zu den starken Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt. Die Arbeitslosenquote bewegt sich in der Zeitreihe zwischen 20 und 29 Hundertstel (2,0 bis 2,9 Prozent), wobei die niedrigsten Werte 2019 (21) und 2023 (20) erreicht wurden.

Regionale Einordnung: Zwischen Ochsenfurt und Sommerhausen

Im regionalen Vergleich liegt Gaukönigshofen preislich im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete von 8,50 Euro je Quadratmeter liegt über der von Sonderhofen (8,38 Euro) und Gelchsheim (8,58 Euro), deutlich unter der von Sommerhausen (11,56 Euro) und Winterhausen (10,95 Euro). Der Kaufpreis von 2.438 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Gelchsheim (2.024 Euro) und Frickenhausen (2.223 Euro), unter dem von Ochsenfurt (2.749 Euro) und Giebelstadt (2.633 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt nahe am Wert von Giebelstadt (4,19 Prozent) und Ochsenfurt (4,58 Prozent), deutlich über dem von Sommerhausen (2,73 Prozent) und unter dem von Frickenhausen (5,63 Prozent). Sommerhausen fällt mit einem Kaufpreis von 5.083 Euro je Quadratmeter als deutlicher Ausreißer nach oben auf, was die Rendite auf das niedrigste Niveau der Nachbarn drückt.

Gaukönigshofen folgt damit dem Muster einer ländlichen Gemeinde im Ochsenfurter Gau, die preislich unter dem Niveau der größeren Städte wie Ochsenfurt liegt, aber auch nicht die Premium-Preise von Sommerhausen erreicht.

Standortfaktoren: Wohlstand im Kreis, ländliche Lage

Der Landkreis Würzburg, dem Gaukönigshofen angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Wohlstand und sozialer Lage den 11. Platz von 400 deutschen Kreisen. Diese herausragende Position im Wohlstandsranking korrespondiert mit der relativen Preisstabilität und der soliden Kaufkraft im Raum Würzburg. Gleichzeitig liegt der Kreis bei der Dynamik auf Platz 360 und beim Arbeitsmarkt auf Platz 289, was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hinweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage im ländlichen Raum ohne eigene Bildungseinrichtungen bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum primär von Familien und Pendlerhaushalten getragen wird, die von der wirtschaftlichen Dynamik der 20 Kilometer entfernten Großstadt Würzburg profitieren.

Die Kombination aus hohem Wohlstand im Kreis und der Nähe zu Würzburg geht einher mit einer Preisentwicklung, die unter dem bayerischen Durchschnitt liegt, aber den Bundesdurchschnitt leicht übertrifft. Der Ort positioniert sich als erschwingliche Alternative im Umland einer wirtschaftsstarken Region.