Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Limburg-Weilburg liegt im Süden Mittelhessens zwischen Taunus und Westerwald und umfasst 19 Gemeinden auf 738 Quadratkilometern. Mit 175.690 Einwohnern (2023) und einer Bevölkerungsdichte von 238 Einwohnern je Quadratkilometer ist er ein mittelgroßer ländlich geprägter Kreis. Der Kreis gehört zum Regierungsbezirk Gießen und ist Teil des Rhein-Main-Gebiets.
Auf dem Immobilienmarkt liegt der Kreis mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.186 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel der 26 hessischen Kreise (Rang 19 von 26). Die durchschnittliche Miet liegt bei 8,91 Euro je Quadratmeter, die Bruttomietrendite bei 5,07 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis mit 2.186 Euro/m² unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 184 von rund 400 Kreisen zu, was eine mittlere Position bedeutet.
Die Bevölkerung des Kreises wächst seit mehreren Jahren: von 171.922 Einwohnern (2015) auf 175.690 (2023). Dieser Zuwachs von fast 3.800 Einwohnern in acht Jahren ist ein wichtiger Faktor für die Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis Limburg-Weilburg ist durch eine deutliche innere Spreizung geprägt. Die Kaufpreise reichen von 1.439 Euro/m² in Weinbach bis 3.204 Euro/m² in der Kreisstadt Limburg – ein Faktor von mehr als 2,2. Die Mietpreise variieren zwischen 7,85 Euro/m² in Weilmünster und 10,82 Euro/m² in Limburg.
Die teuersten Gemeinden liegen im Süden und Südwesten des Kreises:
- Limburg a. d. Lahn (Kreisstadt, 36.506 Einwohner): 3.204 Euro/m², Miete 10,82 Euro/m², Rendite 4,05 Prozent - Dornburg (8.705 Einwohner): 3.188 Euro/m², Miete 9,14 Euro/m², Rendite 3,44 Prozent - Bad Camberg, Stadt (14.229 Einwohner): 3.180 Euro/m², Miete 10,79 Euro/m², Rendite 4,07 Prozent - Elz (8.028 Einwohner): 2.756 Euro/m², Miete 9,27 Euro/m², Rendite 4,04 Prozent - Beselich (5.804 Einwohner): 2.298 Euro/m², Miete 8,88 Euro/m², Rendite 4,64 Prozent
Die günstigsten Gemeinden liegen im Norden und Nordosten des Kreises:
- Weinbach (4.261 Einwohner): 1.439 Euro/m², Miete 8,07 Euro/m², Rendite 6,73 Prozent - Brechen (6.411 Einwohner): 1.653 Euro/m², Miete 9,25 Euro/m², Rendite 6,72 Prozent - Weilmünster (8.834 Einwohner): 1.668 Euro/m², Miete 7,85 Euro/m², Rendite 5,65 Prozent - Villmar (6.730 Einwohner): 1.678 Euro/m², Miete 8,01 Euro/m², Rendite 5,73 Prozent - Waldbrunn (Westerwald, 5.899 Einwohner): 1.813 Euro/m², Miete 7,93 Euro/m², Rendite 5,25 Prozent
Ein auffälliges Muster zeigt Dornburg: Die Gemeinde liegt im Westerwald, ist nicht direkt an den Fernverkehr angebunden und weist dennoch mit 3.188 Euro/m² die zweithöchsten Kaufpreise im Kreis auf. Dies entspricht einem Kaufpreisfaktor von 29,1 – dem höchsten im gesamten Kreis. Die sehr niedrige Rendite von 3,44 Prozent deutet auf eine starke Nachfragesituation bei begrenztem Angebot hin. Dornburg ist eine ländliche Gemeinde mit 33 Quadratkilometern Fläche, 979 Hektar Wald und fünf Ortsteilen. Die hohen Preise stehen in keinem direkten Zusammenhang mit der Infrastruktur oder der wirtschaftlichen Struktur der Gemeinde.
Die teuersten Gemeinden Limburg, Bad Camberg und Elz liegen entlang der Lahntal-Achse im Süden des Kreises. Bad Camberg ist über die RB 21/22 an die Main-Lahn-Bahn nach Frankfurt angebunden. Elz liegt an der Unterwesterwaldbahn Richtung Montabaur. Beselich grenzt unmittelbar an die Kreisstadt Limburg an und profitiert von der Nähe zum Mittelzentrum.
Im Norden und Nordosten des Kreises, im Bereich des Oberlahntals und des Westerwaldes, liegen die günstigsten Gemeinden. Weinbach, Brechen, Weilmünster und Villmar sind weiter von den Hauptverkehrswegen und den wirtschaftlichen Zentren entfernt. Die hohen Renditen von bis zu 6,73 Prozent spiegeln die geringeren Kaufpreise wider.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Kreises wird von der IHK Limburg mit rund 12.900 Mitgliedsunternehmen vertreten. Der Kreis ist geprägt von einem breiten Mittelstand, der sich aus produzierenden, handwerklichen und Dienstleistungsunternehmen zusammensetzt.
Ein bedeutender industrieller Arbeitgeber im Kreis ist die Blechwarenfabrik Limburg GmbH. Das 1872 gegründete Unternehmen mit Sitz in Limburg an der Lahn produziert Verpackungsmaterial für chemisch-technische Füllgüter und beschäftigt über 300 Mitarbeiter. Der Umsatz lag 2014 bei 60 Millionen Euro. Das Unternehmen ist einer der größten industriellen Arbeitgeber im Umkreis Limburgs.
Das Limburger Becken bildet mit seiner Boden- und Klimagunst eine der ertragreichsten Agrarlandschaften Hessens. Diese landwirtschaftliche Tradition prägt die Struktur vieler Gemeinden im Kreisgebiet. Im nördlichen Teil des Kreises, insbesondere in Dornburg, spielt der Basaltabbau eine Rolle für die lokale Wirtschaft.
Limburg an der Lahn erfüllt nach hessischer Landesplanung die Funktion eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion. Zusammen mit der rheinland-pfälzischen Stadt Diez (rund 11.000 Einwohner) bildet es ein länderübergreifendes Doppelzentrum mit rund 47.000 Einwohnern. Limburg hat eine Zentrumsfunktion für den dünn besiedelten westlichen Teil Hessens sowie für Teile des Westerwaldkreises und des Rhein-Lahn-Kreises in Rheinland-Pfalz.
Weilburg, die zweitgrößte Stadt des Kreises mit 13.019 Einwohnern, ist ein staatlich anerkannter Luftkurort und ehemalige Residenzstadt des Hauses Nassau-Weilburg. Das Schloss und die historische Altstadt sind ein kultureller Anziehungspunkt. Weilburg liegt im Lahntal und ist über die RB 45 an den Regionalverkehr angebunden.
Hadamar (13.093 Einwohner) und Runkel (9.518 Einwohner) sind weitere Mittelzentren im Kreis. Hadamar liegt nördlich von Limburg und ist über die RB 90 (Westerwald-Sieg-Bahn) angebunden. Runkel liegt östlich von Limburg im Lahntal.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Limburg-Weilburg verfügt über eine herausragende Schienenanbindung, die ihn von vielen anderen ländlichen Kreisen abhebt.
Der Bahnhof Limburg Süd liegt an der Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main und wurde am 1. August 2002 eröffnet. Er ist der einzige Personenbahnhof in Deutschland, an dem ausschließlich ICE-Züge halten. Die ICE-Linie 49 verbindet im 2-Stunden-Takt Köln mit Frankfurt am Main und hält auf der Schnellfahrstrecke an allen Bahnhöfen. Zusätzlich halten einzelne Züge weiterer ICE-Linien, darunter Verbindungen nach Stuttgart, München, Freiburg und Brüssel. Die Fahrzeit nach Frankfurt beträgt etwa 35 Minuten, nach Köln rund 50 Minuten. Dies schafft eine direkte Anbindung an zwei der wichtigsten Wirtschaftszentren Deutschlands.
Der Bahnhof Limburg (Lahn) in der Innenstadt ist ein Trennungsbahnhof an der Lahntalbahn (Wetzlar–Koblenz). Er wird von mehreren Regionalbahn- und Regional-Express-Linien bedient: - RE 20 (Main-Lahn-Bahn) nach Frankfurt am Main im 30- bis 60-Minuten-Takt - RE 25 (Lahn-Eifel-Bahn) nach Koblenz und Gießen im 2-Stunden-Takt - RB 45 (Lahntalbahn/Vogelsbergbahn) nach Gießen und Fulda im Stundentakt - RB 23 (Lahn-Eifel-Bahn) nach Koblenz/Mayen im Stundentakt - RB 29 (Unterwesterwaldbahn) nach Siershahn im Stundentakt - RB 90 (Westerwald-Sieg-Bahn) nach Westerburg im Stundentakt
Die Stadt Limburg (Lahn) befindet sich im Tarifgebiet des Rhein-Main-Verkehrsverbundes (RMV).
Im Straßenverkehr verläuft die Bundesautobahn 3 durch den Kreis. Die Anschlussstelle Limburg-Süd liegt unweit des ICE-Bahnhofs. Die Bundesstraße 8 verbindet Limburg mit dem Taunus und Frankfurt. Die nächsten größeren Städte ab 50.000 Einwohnern sind Wetzlar (20 Kilometer), Gießen (30 Kilometer), Frankfurt am Main (50 Kilometer), Wiesbaden (45 Kilometer) und Koblenz (50 Kilometer).
Die Kombination aus ICE-Anschluss und dichtem Regionalbahnnetz macht den Kreis zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler in den Rhein-Main-Raum und nach Koblenz.
Entwicklung und Ausblick
Die Zeitreihendaten des Kreises zeigen eine dynamische Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Die Mietpreise stiegen von 6,72 Euro/m² (2018) auf 9,11 Euro/m² (2024), was einem Anstieg von über 35 Prozent in sechs Jahren entspricht. Der Wert für 2025 (9,04 Euro/m²) und 2026 (9,54 Euro/m²) sind geschätzte Werte.
Die Kaufpreise zeigten einen starken Anstieg von 1.676 Euro/m² (2018) auf 2.455 Euro/m² (2020), gefolgt von einer leichten Korrektur auf 2.318 Euro/m² (2023). Der Wert für 2024 liegt bei 2.356 Euro/m². Die geschätzten Werte für 2025 (2.436 Euro/m²) und 2026 (2.554 Euro/m²) deuten auf eine erneute Aufwärtsentwicklung hin.
Die Bevölkerung des Kreises wuchs von 171.922 Einwohnern (2015) auf 175.690 (2023). Dieser anhaltende Zuwachs unterstützt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Die Prognos-Bewertung des Kreises (Rang 184 von rund 400) zeigt mit den Teilindizes eine unterschiedliche Profilierung: Der Arbeitsmarkt (Rang 170) und der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 169) liegen im oberen Mittelfeld. Die demografische Entwicklung (Rang 189) und der Wohlstand (Rang 229) liegen im unteren Mittelfeld. Der Dynamik-Rang (241) ist der schwächste Index, was auf eine geringere Entwicklungsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet.
Die innere Struktur des Kreises zeigt, dass sich die Immobilienmärkte der einzelnen Gemeinden sehr unterschiedlich entwickeln. Während Limburg, Bad Camberg und Dornburg als begehrte Wohnstandorte mit hohen Preisen und niedrigen Renditen positioniert sind, bieten die Gemeinden im Norden und Nordosten des Kreises günstigere Kaufpreise und höhere Renditen. Diese Spreizung bietet unterschiedliche Anlageoptionen innerhalb eines relativ kleinen geografischen Raums.