Amberg

Marktüberblick

Amberg (Schwaben) ist eine kleine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit rund 1.470 Einwohnern auf einer Fläche von 11 km². Der Ort liegt in der Region Donau-Iller und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Türkheim. Die Gemeinde weist mit 133 Einwohnern je km² eine eher ländliche Struktur auf. 2018 bestanden 15 landwirtschaftliche Betriebe mit 500 Hektar genutzter Fläche. Am Arbeitsort waren 2018 lediglich 42 Personen im produzierenden Gewerbe und 11 im Dienstleistungssektor sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 668 Einwohner am Wohnort erwerbstätig waren – ein klares Indiz für eine Pendlergemeinde, deren Bewohner außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.671 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,6 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,81. Beide Werte – Kaufpreis und Faktor – liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Unterallgäu (3.211 Euro, Faktor 26,22) und des Freistaats Bayern (3.246 Euro, Faktor 26,10). Die Rendite von 3,6 Prozent liegt damit unter dem Kreis- (3,89 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Im bundesweiten Vergleich schneidet Amberg deutlich ab: Der deutsche Angebotskaufpreis liegt bei 2.409 Euro, die Rendite bei 5,1 Prozent. Amberg gehört damit zu den teureren Orten im ländlichen Raum Bayerns, wobei die hohen Preise die Mieterträge relativieren.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen: Von 7,69 Euro 2019 stieg sie 2020 auf 10,53 Euro, fiel 2022 auf 9,46 Euro, erholte sich 2023 auf 10,59 Euro und lag 2025 bei 9,78 Euro. Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich volatil: 2.839 Euro (2019), 3.323 Euro (2020), 2.677 Euro (2021), 3.376 Euro (2022), 2.793 Euro (2024) und 4.417 Euro (2025). Die CAGR der Miete beträgt -5,1 Prozent, die der Kaufpreise 5,2 Prozent über den Zeitraum der Reihe.

Ein signifikanter Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe: Die aktuelle Angebotsmiete von 11 Euro liegt deutlich über dem letzten Zeitreihenwert von 9,78 Euro (2025), der aktuelle Kaufpreis von 3.671 Euro liegt unter dem 2025er-Zeitreihenwert von 4.417 Euro, aber über dem von 2024 (2.793 Euro). Der Zeitreihenwert für 2026 (Miete 5,33 Euro, Kaufpreis 4.055 Euro) stellt einen deutlichen Ausreißer dar und weicht stark von den aktuellen Marktdaten ab. Die Gründe für diese Diskrepanz sind aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar. Die hohen Schwankungen deuten insgesamt auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Amberg liegt bei der Angebotsmiete (11 Euro) knapp über dem Kreis- (10,19 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 3.671 Euro liegt deutlich über dem Kreis- (3.211 Euro) und Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Türkheim (3 km) hat mit 11,61 Euro eine höhere Miete, Buchloe (4,3 km) mit 12,68 Euro und Bad Wörishofen (9,2 km) mit 12,36 Euro sogar noch höhere Werte. Bei den Kaufpreisen liegt Amberg mit 3.671 Euro über Ettringen (3.205 Euro) und Lamerdingen (3.042 Euro), aber unter Buchloe (4.456 Euro) und Bad Wörishofen (4.045 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,6 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als bei Wiedergeltingen (3,45 Prozent) und Jengen (3,4 Prozent), aber niedriger als bei Ettringen (4,13 Prozent) und Lamerdingen (4,06 Prozent).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Amberg ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 1.421 auf 1.469 Einwohner (2024), was einem Anstieg von 3,4 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 37,2 Prozent (von 1.076 auf 1.476). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,4 Prozent mit 13 arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Unterallgäu den Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis bei Demografie (Rang 23) und Wohlstand und soziale Lage (Rang 133) ab, während der Dynamik-Index mit Rang 116 schwächer ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.