Waal, M

Marktüberblick

Waal ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit 2.397 Einwohnern auf einer Fläche von 27,95 km². Die Gemeinde liegt rund acht Kilometer südlich von Buchloe und zwölf Kilometer nördlich von Landsberg am Lech. Mit 86 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Siedlungsdichte gering, was dem ländlich-allgäuischen Charakter der Gemeinde entspricht. Waal ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Buchloe und verfügt über sechs Gemeindeteile: den Hauptort Waal, die Pfarrdörfer Bronnen, Emmenhausen und Waalhaupten sowie die Einöde Buchhof und den Weiler Jägerhaus.

Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 11,30 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.615 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,75 Prozent, der Kaufpreisfaktor 26,66.

Preisentwicklung und aktuelle Marktlage

Die Angebotsmiete in Waal liegt mit 11,30 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 10,44 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist der Wert deutlich höher als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.615 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.715 Euro und über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,66 liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 26,10, aber unter dem Kreiswert von 29,69.

Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent liegt über dem Kreiswert von 3,48 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang belegt Waal damit Platz 46,9 im Bundesland, liegt also knapp unter dem Median aller bayerischen Orte. Die Miete in Waal liegt rund 12 % über dem bayerischen Durchschnitt, der Kaufpreis rund 11 % — ein ähnliches Verhältnis, das die Rendite nahe am Landesmittel liegen lässt.

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt eine volatile Entwicklung: Nach 10,40 Euro im Jahr 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 11,57 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 8,31 Euro im Jahr 2022. Seitdem erholte sich die Miete wieder und erreichte 2025 mit 14,00 Euro einen historischen Höchstwert, bevor sie 2026 leicht auf 13,57 Euro sank. Der aktuelle Wert von 11,30 Euro liegt damit unter den Spitzenwerten der letzten zwei Jahre.

Die Kaufpreiszeitreihe ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Von 3.361 Euro im Jahr 2018 fiel der Preis 2019 auf 2.738 Euro, stieg dann 2020 auf 4.000 Euro und erreichte 2022 mit 4.746 Euro einen Höhepunkt. Seitdem sank der Preis auf 2.776 Euro im Jahr 2024. Der Wert von 1.235 Euro im Jahr 2026 ist ein eklatanter Ausreißer, der nicht in die vorherige Entwicklung passt und wahrscheinlich auf eine andere Datenbasis oder einen Erfassungsfehler beruht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.615 Euro liegt zwischen dem Tief von 2024 und dem Hoch von 2022.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Einwohnerzahl von Waal ist seit Mitte der 2010er Jahre kontinuierlich gewachsen. Von 2.250 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.397 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 6,5 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2015 bis 2022, als die Bevölkerung um 147 Einwohner zunahm. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 2.397.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,09 Prozent und damit auf einem Niveau, das deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Vergleich zu 2015, als die Quote bei 1,5 Prozent lag, ist sie zwar gestiegen, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau.

Wirtschaftlich ist Waal eine klassische Pendlergemeinde. Nach amtlicher Statistik von 2016 waren am Arbeitsort nur 176 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während am Wohnort 922 Beschäftigte gezählt wurden. Das bedeutet, dass rund 746 Einwohner täglich zur Arbeit auspendeln. Das produzierende Gewerbe war mit 156 Beschäftigten der größte Arbeitgeber vor Ort, gefolgt von der Land- und Forstwirtschaft mit 12 Beschäftigten. Im verarbeitenden Gewerbe gab es am Ort keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe fünf Betriebe. 2010 waren 49 landwirtschaftliche Betriebe mit einer Fläche von 1.422 Hektar registriert.

Die demografische Struktur wird durch die Lage im wohlhabenden Landkreis Ostallgäu geprägt. Der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 16 von rund 400 deutschen Kreisen im Wohlstand und auf Platz 52 insgesamt. Schwächer ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 108) sowie in der Dynamik (Platz 96). In Waal selbst bestehen keine Hochschulen; weiterführende Schulen befinden sich in Buchloe.

Regionale Einordnung und Infrastruktur

Im regionalen Vergleich zeigt Waal ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,30 Euro liegt über den Werten von Oberostendorf (9,90 Euro), Westendorf (10,64 Euro) und Wiedergeltingen (10,61 Euro), aber unter denen von Buchloe (12,68 Euro) und Fuchstal (11,77 Euro). Mit Unterdießen (11,21 Euro) und Jengen (11,11 Euro) liegen zwei Nachbarorte knapp unter dem Waaler Niveau.

Bei den Kaufpreisen liegt Waal mit 3.615 Euro über Westendorf (3.348 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten: Oberostendorf (3.757 Euro), Wiedergeltingen (3.688 Euro), Jengen (3.917 Euro), Unterdießen (3.916 Euro), Fuchstal (3.988 Euro), Buchloe (4.456 Euro) und Igling (4.616 Euro). Der relativ niedrige Kaufpreis im Vergleich zur Miete erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 3,75 Prozent im regionalen Vergleich. Die Rendite liegt nur unter der von Westendorf (3,81 Prozent), während Igling mit 2,86 Prozent die niedrigste Rendite aufweist — bedingt durch den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte bei einer vergleichsweise moderaten Miete.

Der Kreis Ostallgäu liegt mit 3,48 Prozent deutlich unter Waal. Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis im Kreisvergleich macht Waal zu einem der renditestärkeren Orte der Region.

Die Lage an der Buslinie 17 der Verkehrsgesellschaft Kirchweihtal, die zwischen Buchloe und Kaufbeuren verkehrt und an beiden Endpunkten Anschlüsse an die Bahnstrecke Buchloe–Lindau bietet, ist ein wichtiger Standortfaktor. Buchloe ist mit rund acht Kilometern Entfernung der nächste größere Verkehrsknotenpunkt.