Bütthard, M

Marktüberblick

Bütthard ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Würzburg mit 1.279 Einwohnern auf 36,26 km². Der Ort liegt in der Verwaltungsgemeinschaft Giebelstadt und umfasst sieben Gemeindeteile. Mit 35 Einwohnern pro Quadratkilometer gehört Bütthard zu den dünn besiedelten Gemeinden der Region.

Der Immobilienmarkt positioniert sich deutlich unter dem Niveau der größeren Städte. Die Angebotsmiete liegt bei 7,21 Euro pro Quadratmeter, was rund 28 Prozent unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,00 Euro und 29 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.299 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreis-Mittel (2.886 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro), ist aber knapp unter dem bundesweiten Niveau von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,77 Prozent und liegt damit unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreis-Durchschnitt (4,38 %), dem bayerischen (4,13 %) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 26,56 liegt über dem bayerischen Mittel (26,10), was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen schwächer sind als im bayerischen Durchschnitt.

Diese Kombination aus niedrigen Mieten, moderaten Kaufpreisen und niedriger Rendite kennzeichnet einen ländlichen Markt, in dem die Kaufpreise nicht durch starke Mietnachfrage getrieben werden, sondern durch andere Faktoren wie die Wohlstandslage der Region.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine extreme Volatilität, die über das übliche Marktrhythmus hinausgeht.

Die Angebotsmiete stieg von 5,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,21 Euro aktuell – ein Anstieg von 32,5 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 4,35 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Sprung von 5,44 auf 7,08 Euro zwischen 2018 und 2021 folgte ein Rückgang auf 6,34 Euro im Jahr 2022, bevor die Werte 2023 und 2024 bei rund 6,90 Euro stabilisierten. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 7,65 Euro aus, der über dem aktuellen Angebotswert liegt.

Noch ausgeprägter war die Bewegung bei den Kaufpreisen. Von 1.381 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 kletterten die Werte bis 2023 auf 2.718 Euro – ein Anstieg von 97 Prozent in nur zwei Jahren. Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 2.375 Euro, was einem Verlust von 12,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Der CAGR von 19,81 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2024 spiegelt diese extreme Schwankung wider.

Der aktuelle Kaufpreis von 2.299 Euro pro Quadratmeter liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2021, während die Mieten deutlich höher sind als damals. Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Verhältnis zu den historischen Preisen verbessert hat, obwohl sie absolut betrachtet nach wie vor niedrig ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bütthards ist seit Mitte der 2010er Jahre rückläufig. Von 1.338 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 1.279, was einem Verlust von 4,4 Prozent entspricht. Der tiefste Wert der Reihe wurde 2018 mit 1.281 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Entwicklung bei rund 1.280 Personen.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,85 Prozent im Jahr 2023 deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und kennzeichnet einen sehr engen Arbeitsmarkt. Mit 14 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.279 ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Die Wirtschaftsstruktur ist ländlich geprägt. Nach Angaben der Gemeinde gab es 2016 am Arbeitsort 78 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon 43 im produzierenden Gewerbe und 15 im Handel, Verkehr und Gastgewerbe. 548 Personen waren am Wohnort beschäftigt, was bedeutet, dass der überwiegende Teil der Erwerbstätigen außerhalb Bütthards arbeitet. 68 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 2.921 Hektar Fläche, davon 2.847 Hektar Ackerfläche. Die Gewerbesteuer-Einnahmen betrugen 2022 0,6 Millionen Euro bei einem Hebesatz von 380 Prozent.

Der Bevölkerungsrückgang steht im Widerspruch zur niedrigen Arbeitslosigkeit. Dies deutet auf eine Struktur hin, in der die Erwerbstätigen pendeln, während die Wohnbevölkerung schrumpft – ein typisches Muster für ländliche Gemeinden im Umland größerer Städte.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Würzburg, auf den sich die Ränge beziehen, mit Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist der Rang 11 in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der zu den besten im gesamten Bundesgebiet gehört. Demgegenüber liegt der Kreis nur auf Rang 360 in der Dynamik-Kategorie, was auf eine eher träge Entwicklung in Bereichen wie Innovation oder Wachstum hindeutet. In der Stärke-Kategorie erreicht der Kreis Rang 131.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Studierendensegment ausschließt. Die Bruttomietrendite von 3,77 Prozent liegt im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Mittelfeld: Sie ist höher als die von Wittighausen (3,29 %) und Sonderhofen (3,38 %), aber niedriger als die von Kirchheim (4,21 %), Giebelstadt (4,19 %), Riedenheim (4,68 %), Grünsfeld (4,91 %) und anderen.

Die Kombination aus sehr niedrigem Prognos-Rang in der Dynamik, fehlenden Hochschulen, schrumpfender Bevölkerung und niedriger Mietrendite kennzeichnet Bütthard als einen ländlichen Markt, dessen Immobilienpreise weniger von Mietnachfrage als von der Wohlstandslage der Region und der Lage im Umland der Stadt Würzburg getragen werden. Der Kaufpreisfaktor von 26,56 – über dem bayerischen Durchschnitt – bestätigt, dass der Markt primär als Kapitalanlage mit niedriger laufender Rendite, nicht als Mieteinnahmen-orientierter Markt funktioniert.