Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt im Süden Oberbayerns und umfasst 21 Gemeinden auf 1.103 km² mit rund 130.000 Einwohnern. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 5.710 EUR/m² und einer durchschnittlichen Mietangebotspreis von 14,19 EUR/m² gehört er zu den teuersten Landkreisen Bayerns – auf Rang 5 von 82 Kreisen. Der Prognos-Zukunftsatlas platziert den Kreis auf Rang 133 von rund 400 Kreisen (Gesamt), wobei er bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 5 herausragt. Die Bevölkerung wuchs von 124.930 (2015) auf 130.182 (2023). Die Kaufpreise stiegen von 4.644 EUR/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 6.237 EUR/m² (2021), korrigierten 2023 auf 5.222 EUR/m² zurück und erholten sich 2024 auf 5.452 EUR/m². Die Mieten lagen 2024 bei 14,39 EUR/m².
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist beträchtlich: Die teuerste Gemeinde ist Münsing mit 8.387 EUR/m² Kaufpreis und einem Preisfaktor von 45,6 – die günstigste Schlehdorf mit 4.829 EUR/m² und einem Faktor von 33,6. Die teuersten Gemeinden liegen im Norden und Westen des Kreises entlang der Isar und der A95: Icking (6.926 EUR/m²), Gaißach (6.370 EUR/m²), Egling (6.190 EUR/m²) und Bichl (6.097 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren von der Nähe zu München und der guten Verkehrsanbindung. Im Süden, im Alpenvorland und in den Tallagen von Loisach und Isar, liegen die günstigeren Gemeinden: Kochel a.See (4.884 EUR/m²), Königsdorf (4.888 EUR/m²), Wackersberg (5.057 EUR/m²) und Wolfratshausen (5.079 EUR/m²). Bemerkenswert ist, dass Wolfratshausen mit 16,67 EUR/m² den höchsten Mietpreis des gesamten Kreises aufweist – bei einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreisfaktor von 25,4. Geretsried, die größte Stadt des Kreises, liegt mit 5.307 EUR/m² im unteren Mittelfeld der Kaufpreise, aber mit 15,94 EUR/m² ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt bei der Miete. Bad Tölz als Kreisstadt und Kurstadt liegt mit 5.808 EUR/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis wird von der Isar durchflossen, die ihn von Südwesten nach Norden durchquert und bei Icking in Richtung München verlässt. Die A95 (München–Garmisch-Partenkirchen) durchquert den nördlichen Teil des Kreises mit den Anschlussstellen Wolfratshausen, Seeshaupt und Murnau/Kochel. Sie ist die wichtigste Straßenverbindung nach München und Teil der Europastraße 533. Die S-Bahn-Linie S7 verbindet Wolfratshausen über die Isartalbahn mit München (Hauptbahnhof), die S20 verkehrt auf dem Abschnitt Großhesselohe–Wolfratshausen. Die S7 endet in Wolfratshausen, eine Verlängerung nach Geretsried ist geplant. Die Strecke ist zwischen München Süd und Wolfratshausen zweigleisig ausgebaut. Die A95 ist auf ihrer gesamten Länge vierstreifig ausgebaut. Der Landkreis gehört zur Metropolregion München und ist als eigenständige Tourismusregion „Tölzer Land“ ausgewiesen. Die Isar durchläuft im Landkreis den Wandel vom Gebirgsfluss zum breiten Voralpenstrom. Im Süden des Kreises liegt alpines Gelände mit dem Schafreuter (2.102 m) als höchster Erhebung im Karwendel.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Das wirtschaftliche Zentrum und die größte Stadt des Kreises ist Geretsried mit rund 26.000 Einwohnern. Sie entstand nach dem Zweiten Weltkrieg aus dem Weiler Gelting und ist eine der fünf bayerischen Vertriebenenstädte. In Geretsried sind Unternehmen wie Eizo (Hersteller von Display- und Visualisierungslösungen) und Rudolf Chemie (Textilchemikalien) ansässig. Wolfratshausen ist Sitz der Energie Südbayern, die mit Isar Loisach Gasnetz eine Gesellschaft in Wolfratshausen betreibt. Die Asklepios Stadtklinik Bad Tölz und die Kreisklinik Wolfratshausen versorgen die Bevölkerung im Gesundheitswesen. Bad Tölz als Kurstadt und Kreisstadt ist ein bedeutender Standort im Tourismus. Der Landkreis hat einen Prognos-Rang von 131 im Arbeitsmarkt und 289 im Wettbewerb und Innovation – der Wohlstandsrang mit 5 ist hingegen exzellent. Die Bevölkerung wuchs zwischen 1988 und 2018 von 100.433 auf 127.227 um 26,7 %. Seit 2021 ist die Einwohnerzahl mit 130.182 stabil.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen profitiert von seiner Lage in der Metropolregion München und der guten Verkehrsanbindung über A95 und S-Bahn. Die hohen Kaufpreise im Norden des Kreises entlang der Isar und der A95 spiegeln die Pendlerattraktivität wider. Die Spreizung von 4.829 EUR/m² bis 8.387 EUR/m² zeigt, dass der Markt innerhalb des Kreises sehr unterschiedlich bewertet wird. Die S-Bahn-Anbindung nach München ist ein wesentlicher Standortfaktor für die nördlichen Gemeinden. Die geplante Verlängerung der S7 nach Geretsried könnte die Erreichbarkeit weiter verbessern. Der Tourismus als „Tölzer Land“ prägt den Süden des Kreises, während der Norden stärker vom Münchner Umland geprägt ist. Die beiden Kliniken und die Ansiedlung von Unternehmen wie Eizo und Rudolf Chemie in Geretsried stützen die lokale Wirtschaft.