Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis München ist mit 358.480 Einwohnern auf 594,2 km² der bevölkerungsreichste Landkreis Bayerns. Als typischer Kragenkreis umschließt er die Landeshauptstadt München im Norden, Osten und Süden und umfasst 29 Gemeinden. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 7.173 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete bei 19,41 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kreis nach der kreisfreien Stadt München auf Platz 2 der teuersten Kreise Bayerns. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht er Rang 1 in den Kategorien Gesamt, Wettbewerb & Innovation und Arbeitsmarkt – ein Ergebnis, das unter rund 400 deutschen Kreisen erzielt wird.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Landkreis reichen von 5.849 Euro pro Quadratmeter in Aying bis 9.110 Euro pro Quadratmeter in Pullach im Isartal. Der Median liegt bei 6.967 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten spannen sich von 15,67 Euro in Aying bis 22,94 Euro in Garching bei München. Die Renditen variieren zwischen 2,30 Prozent in Straßlach-Dingharting und 3,93 Prozent in Hohenbrunn.
Die teuersten Gemeinden konzentrieren sich im Süden des Kreises entlang der Isar und ihrer Hochuferlagen. Pullach im Isartal führt mit 9.110 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreisfaktor von 36,8 an. Grünwald (8.426 Euro/m², Faktor 32), Oberhaching (8.468 Euro/m², Faktor 35,2), Straßlach-Dingharting (8.236 Euro/m², Faktor 43,4) und Gräfelfing (8.200 Euro/m², Faktor 34,7) runden die Spitze. Diese Gemeinden liegen allesamt südlich der Isar, teils direkt am Hochufer, teils in exponierter Hanglage mit Blick auf die Stadt.
Im Norden und Osten des Kreises liegen die günstigeren Gemeinden. Aying mit 5.849 Euro pro Quadratmeter und einem Faktor von 31,1 ist die günstigste Gemeinde. Hohenbrunn (6.136 Euro/m², Faktor 25,4), Putzbrunn (6.269 Euro/m², Faktor 28,4), Taufkirchen (6.387 Euro/m², Faktor 27,9) und Ottobrunn (6.570 Euro/m², Faktor 27,1) folgen. Diese Gemeinden liegen weiter vom Münchner Zentrum entfernt, teilweise an den äußeren Rändern des S-Bahn-Netzes.
Garching bei München bildet eine eigene Kategorie: Mit 22,94 Euro pro Quadratmeter Miete hat die Gemeinde die höchsten Mietwerte des gesamten Kreises, was auf die starke Nachfrage durch Studierende und Beschäftigte des Forschungscampus zurückzuführen ist. Der Kaufpreis liegt bei 7.580 Euro pro Quadratter.
Die Zeitreihen zeigen, dass die Mieten von 15,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 19,50 Euro im Jahr 2024 stiegen. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 8.031 Euro pro Quadratmeter einen Höhepunkt, korrigierten dann auf 7.046 Euro im Jahr 2024 und stiegen 2025 wieder auf 7.441 Euro. Die Bevölkerungszahl wuchs von 340.003 im Jahr 2015 auf 358.480 im Jahr 2023.
Wirtschaft, Forschung und Medien
Die Wirtschaft des Landkreises München ist eng mit der Metropole München verwoben, weist aber eigene Schwerpunkte auf. Der Landkreis ist ein bedeutender Technologie- und Forschungsstandort. Der Forschungscampus Garching beherbergt die Technische Universität München und die Forschungs-Neutronenquelle Heinz Maier-Leibnitz (FRM II). Das Gelände hat mehr als 10.000 Beschäftigte und Studenten. Garching wuchs von 850 Einwohnern im Jahr 1925 auf 17.729 im Jahr 2025.
Ismaning ist seit Mitte der 1990er Jahre als bedeutender Medienstandort bekannt. Nordöstlich des Ortes befindet sich seit 1932 der Sender Ismaning des Bayerischen Rundfunks. Im Süden liegt der Medienpark mit der Sport1 Medien AG, dem Gong-Verlag, der Mainstream Media AG (Heimatkanal) und Antenne Bayern. Ismaning wuchs von 2.645 Einwohnern im Jahr 1925 auf 18.038 im Jahr 2025.
In Grünwald befindet sich die Bavaria Filmstadt im Gemeindeteil Geiselgasteig. Mit einem Gelände von 370.000 Quadratmetern ist sie das größte Film- und Fernsehzentrum Europas. Die Bavaria Studios wurden 1919 gegründet und machten Grünwald über die Grenzen Deutschlands hinaus bekannt.
Feldkirchen hat mehrere Gewerbegebiete, die dank der Nähe zur Neuen Messe München gewachsen sind. Unternehmen aus der Medizintechnik wie Hitachi, Schiller, Pulsion, Tesla, Intel, T-Systems und Cadence haben sich hier angesiedelt. Die Gemeinde wuchs zwischen 1988 und 2018 von 3.375 auf 7.526 Einwohner, also um 123 Prozent – der zweithöchste prozentuale Zuwachs im Landkreis nach Unterföhring.
In Pullach im Isartal befindet sich in Höllriegelskreuth ein Gewerbegebiet, in dem unter anderem die neue Zentrale der Sixt AG angesiedelt ist. Pullach war von 1956 bis 2019 Standort der BND-Zentrale.
Zwei Hochschulen sind im Landkreis angesiedelt: die Hochschule für angewandtes Management in Ismaning und die Universität der Bundeswehr München in Neubiberg.
Feldkirchen, Aschheim und Kirchheim betreiben seit 2008 ein gemeinsames Fernwärmenetz mit Erdwärme-Bohrung.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis München ist durch ein dichtes öffentliches Verkehrsnetz erschlossen. Die S-Bahn-Linien S2, S4, S6, S8 und S20 verbinden die Gemeinden des Kreises mit dem Münchner Zentrum. Die S2 bedient Feldkirchen im 20-Minuten-Takt auf der Strecke von Petershausen und Altomünster über München nach Markt Schwaben und Erding. Die S6 führt von Garching über die Landeshauptstadt nach Holzkirchen. Die U6 der Münchner U-Bahn reicht bis nach Garching-Hochbrück und Garching-Forschungszentrum.
Unterschleißheim, die bevölkerungsreichste Gemeinde mit rund 28.193 Einwohnern, liegt etwa 17 Kilometer nördlich von München und wird von der S2 und S6 bedient. Ismaning liegt etwa sieben Kilometer nordöstlich von München auf dem rechten Hochufer der Isar.
Im Straßenverkehr wird der Landkreis von der A99 (Autobahnring München), der A92 (Richtung Erding) und der A9 (Richtung Ingolstadt/Nürnberg) durchzogen. Feldkirchen liegt direkt an den Autobahnen A94 und A99 mit den Anschlüssen Feldkirchen Ost und Feldkirchen West. Die halbkreisförmig München umfahrende B 471 ergänzt das Netz.
Die Gemeinden im Norden des Kreises – Unterschleißheim, Oberschleißheim, Garching, Ismaning – sind Teil der Nordallianz, eines Zusammenschlusses von acht Kommunen im Norden Münchens.
Der Flughafen München liegt östlich des Landkreises in der Nachbargemeinde Oberding (Landkreis Freising) und ist über die A92 und S-Bahn-Linie S8 erreichbar. Der alte Flughafen München-Riem wurde 1992 geschlossen; auf seinem Gelände entstand die Messestadt Riem.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis München hat sich seit den 1980er Jahren von einer ländlich geprägten Region in einen dicht besiedelten suburbanen Raum mit spezialisierten Wirtschaftszentren verwandelt. Die Bevölkerung wuchs zwischen 1987 und 2016 um rund 90.000 Einwohner, also um etwa 37 Prozent. Seit 1970 hat sie sich mehr als verdoppelt.
Die teuersten Gemeinden im Süden – Pullach, Grünwald, Oberhaching – profitieren von ihrer exponierten Lage am Isarhochufer und ihrer Funktion als Nobelwohnorte. Grünwald gilt als eine der reichsten Gemeinden Deutschlands. Pullach vereint Wohnqualität am Isartal mit Gewerbestandorten wie der Sixt-Zentrale.
Im Norden und Osten des Kreises dominieren funktionale Vorortsgemeinden mit starkem Pendlercharakter. Unterschleißheim, Garching, Ismaning und Taufkirchen wachsen weiter, getrieben von der Nachfrage nach Wohnraum für Beschäftigte in der Metropole und den lokalen Wirtschaftszentren.
Die Kaufpreise zeigten 2021 einen Höhepunkt von 8.031 Euro pro Quadratmeter, korrigierten dann auf 7.046 Euro im Jahr 2024 und stiegen 2025 wieder auf 7.441 Euro. Die Mietwerte stiegen kontinuierlich von 15,65 Euro im Jahr 2018 auf 19,50 Euro im Jahr 2024. Die Prognose für 2026 liegt bei 20,83 Euro pro Quadratmeter Miete und 6.989 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.